임대인의 계약갱신 거절에 따른 임대차분쟁 손해배상 인정 액수는?

강남 3구를 비롯한 서울 지역의 부동산 가격이 일시 상승하면서 많은 분들이 혼란을 겪고 있습니다. 특히, 아파트 매매계약 체결을 앞둔 매도인과 매수인, 임대차 계약이 끝날 무렵의 임대인과 임차인은 단순 갈등을 넘어 법적 분쟁으로 확대될 소지가 큰 상태입니다.

특히, 임대인과 임차인 간의 갈등은 힘의 불균형 속에서 발생하기에, 부동산전문변호사의 조력이 필요한 경우가 많은데요, 임대차 계약 당사자들이 자주 겪을 수 있는 계약갱신청구에 대해 중점적으로 살펴보겠습니다.

 

1. 요동치는 아파트값 등으로 인해 부동산 분쟁 증가해

최근, 토지거래허가제 번복으로 인해 부동산 시장이 요동치고 있습니다.

작년 말부터 서울을 비롯한 전국의 아파트값은 하락 추세를 보이다가, 서울시가 강남구 등을 토지거래허가구역에서 해제하자 강남3구, 용산구를 시작으로 부동산 가격이 급등하자, 다시금 토지거래허가제 해제를 부활한 것입니다.

이러한 상황 속에서 아파트 매매계약을 체결한 매도인은 더 높은 가격을 받으려 하고, 매수인은 기존 계약 내용에 따른 돈을 지급하고 계약을 마무리 하려다 보니 그야말로 혼돈인 상황입니다.

아파트 매매계약은 결국, 계약금만 오고 갔는지 아니면 중도금까지 지급되었는지에 따라서 결론지을 수 있습니다. 또한, 매도인과 매수인 양자 모두 힘의 균형이 어느 정도 맞는다고 볼 수 있는데요, 문제는 상대적으로 불균형의 입장을 가진 임대인과 임차인간의 분쟁입니다.

2. 어쩔 수 없는 임대인과 임차인의 힘의 불균형, 계약갱신요구 부당한 거절이 있었다면?

임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 분쟁은 매우 다양하지만, 이번 포스팅에서는 특히 임차인의 계약갱신요구와 관련하여 살펴보겠습니다.

아파트값이 오르면 덩달아 전세보증금 등 임대차보증금 역시 오르게 됩니다. 임대인 입장에서는 부동산시장이 활기를 띠면서 아파트값이 오르면, 새로운 임차인과 더 높은 금액으로 임대차계약을 체결하려고 하고, 임차인 입장에서는 기존의 계약 내용 그대로 계약기간을 연장하고자 합니다.

이때, 임차인의 주거권이 불안정해질 수 있는데요, 이에 우리나라는 주택임대차보호법을 제정하여 임차인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 하고 있습니다.

다만, 임차인의 주거권만 보장해주다가는 임대인의 권리가 과도하게 제한될 수 있기에, 주택임대차보호법 제6조의3에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 원칙적으로 거절할 수 없게 하면서도, 예외적으로 거절할 수 있는 사유에 대해 명시하고 있습니다.

임대인(직계존비속 포함)의 실거주가 그 대표적인 사유인데요, 그런데 임차인 입장에서는 임대인이 실제로 실거주할 것인지 여부를 확인하기 어렵고, 임대인에게 속아 집을 빼줬는데, 새로운 임차인이 들어와서 사는 경우도 부지기수도 발생하였습니다.

임대인의 부당한 계약갱신 거절, 임차인은 어떻게 대응할 수 있을까요?

 

3. 부당한 계약갱신 거절, 손해배상청구소송으로 다툴 수 있어

임대인이 자신의 자녀가 들어와서 살 거라면서 임차인의 계약갱신요구를 거부해놓고, 실제로는 새로운 임차인을 받아들이는 경우처럼 부당한 계약갱신 거절이 있었다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

불법행위에 따른 손해배상청구소송인 만큼 결국, 핵심은 ‘얼마의 손해배상액’이 인정 될 수 있는지 여부라 할 수 있는데요.

주택임대차보호법에 의하면, 아래 3가지 가운데 가장 높은 액수를 손해배상액으로 인정받을 수 있습니다.

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1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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또한, 최근 대법원은 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거부할 경우, 실제 실거주에 대한 입증을 해야 한다고 판시하였습니다. 따라서, 임차인은 임대인이 보내온 자료를 토대로 향후 부당한 계약갱신요구가 있었을 경우, 보다 원활히 손해배상소송을 제기할 수 있게 되었습니다. 

그럼에도, 보다 원활한 소송과 보다 효과적인 해결방법을 원하신다면 부동산전문변호사와의 상담을 통해 그 방법을 모색해보시길 바랍니다.

 

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