창원부동산전문변호사 "계약갱신청구권 등 임대차3법 손해배상청구 소송 전 주의할 것은?"

 

세입자의 주거 안정을 보장하고자 마련된 임대차 3법은 ‘계약갱신청구권’, ‘전월세상한제’, ‘전월세신고제’를 내용으로 하고 있습니다. 

그런데, 애매한 법 조항과 유사한 사건에 대한 하급심의 엇갈린 판결 선고로 인해서 오히려 소송을 해도 집주인과 세입자 간의 분쟁이 종식되지 않는 모습을 보이고 있습니다.

특히, 임대인의 계약갱신청구 거절 이후에 불거진 임차인과 임대인 간의 손해배상소송이 문제가 되는 경우가 많은데요, 창원부동산전문변호사와 함께 어떤 점이 문제가 되고 있고 또 이에 대해서 어떻게 대응을 해야 하는지 알아보겠습니다.

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주택임대차보호법상 '계약갱신청구권'.. 임대인은 '실거주' 등을 이유로 거절 가능해

 

이미 잘 알려져 있듯이 임차인은 임대인에게 기존의 임대차 계약 기간이 끝나기 전에 1회에 한해서 계약갱신을 요구할 수 있고 이때 임대인은 법에서 정한 예외적인 사유가 아닌 이상 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다.

 

그 예외사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 열거되어 있는데, 그 중 '임대인 등의 실거주'가 대표적인 사유입니다.

그런데, 현실에서는 임대인이 본인 또는 자기 가족이 실거주할 것이라고 하였음에도 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하는 일이 빈번히 발생합니다. 이때, 임차인이 그 사실을 알게 되면 임대인을 상대로 손해배상청구를 제기할 수 있는데요, 바로 이 손해배상청구소송에서 하급심 법원들이 엇갈린 판결을 선고하고 있는 것입니다.

 

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계약갱신청구권 거절로 인한 손해배상청구 주의할 점은?

 

임대인이 실거주를 이유로 임대차계약기간이 끝날 무렵 임차인에게 퇴거를 요구하면, 임차인 입장에서는 사실상 계약갱신을 요구하는 것이 의미가 없기에 집을 비워주게 됩니다. 그런데, 실거주를 한다는 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 일이 발생할 수 있습니다.

이 경우, 어찌 되었든 임차인이 임대인에게 계약갱신을 하겠다는 의사를 전달하지 않았기 때문에 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구가 가능한지 여부가 문제 될 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

이에 대해서 하급심에서는 엇갈린 판결을 내놓았는데요.

올해 6월 16일 의정부지법(2021나223406)에서는 “임차인이 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해선 먼저 ‘임차인이 임대차 기간이 끝나기 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구’했어야 한다.”라고 판시하며.

주택임대차보호법에 따른 원고의 손해배상청구를 기각하였고, 다만, 임대인의 이러한 행위는 민사상 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하다고 보아 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 인정하였습니다.

 

 

그런데, 유사한 사안에서 지난해 10월 서울중앙지방법원(2022가소1067836)에서는 전혀 다른 판결을 내렸습니다.

재판부는 임대인이 구체적인 사유를 들어 먼저 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사할 것을 기대하기 어렵다며, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상책임을 인정한 것이었습니다.

사실상 같은 사안에 대해 전혀 다른 판결이 선고된 것인데요, 물론 궁극적으로 임차인은 임대인으로부터 손해배상을 받을 수는 있지만, 어떤 법령을 적용하여 소송을 진행하느냐에 따라서 소송전략이 달라지고 또 인정되는 손해배상액이 차이가 나게 됩니다.

 

따라서 계약갱신청구권 등 임대차3법 관련 분쟁의 당사자라면, 본인이 사안과 유사한 소송 사례들을 두루 살피고 진행할 필요가 있는데, 사실상 일반인이 하급심 판결까지 확인하여 소송 전략을 수립하기란 무리가 있습니다.

 

결국엔, 부동산전문변호사의 조력이 필요한 것인데요, 특히 임대차3법에 대한 개정의 움직임이 있고 아직 모든 사안에 대해서 대법원 판결로 논쟁거리가 해소되지 않은 만큼 경험많고 유능한 변호사의 도움이 어느 때보다 필요한 때라 할 수 있습니다.

 

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