임대인 수선의무 부담 대법원 판결 정리

출처 : pixabay

 

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건축물로 분류되는 부동산은 시간이 지날수록 자연스레 하자가 발생하기 마련입니다. 

따라서, 집이나 상가건물에 대해 임대차계약을 체결할 때는 건물 내외부에 하자가 없는지 꼼꼼히 살필 필요가 있는데요, 하지만 부동산 임장 당시에는 발견하지 못하였던 하자를 임대차계약 체결 후 발견하거나, 임차기간 동안 하자가 발생하여 애를 먹는 일이 빈번히 발생합니다.

이때, 임차인 입장에서는 당연히 부동산 소유주인 임대인이 문제를 해결해야 한다고 생각하기 쉬운데, 막상 법적 분쟁을 거치고 났을 때 임차인에게 수선의무가 있다고 보는 경우가 적지 않습니다. 

그렇다면, 부동산 임대차계약 후 하자가 발생할 경우, 그 수선의무 부담은 누구에게 있는지에 대해서 부동산변호사가 정리해 드리겠습니다.

 

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1. 임대인의 수선의무 (민법 제623조)

부동산 임대차 계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약점함으로써 그 효력이 생깁니다(민법 제618조). 

따라서, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하게 되는데요, 바로 이 의무를 ‘임대인의 수선의무’라 말합니다.

임대인의 수선의무는 민법 제623조에 규정되어 있는 만큼, 임차인은 임차기간 중에 목적 부동산이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있는데요, 예를 들어 아파트 임대차의 경우 아파트가 노후화 되어 수도 파이프가 파손되어 물이 나오지 않는 경우라면, 집주인은 세입자를 위해 파이프를 수리해 줄 것을 청구할 수 있고 임대인은 수선의무를 부담하게 됩니다.

그런데, 이때, 의문이 하나 들 수 있는데요, 바로 임대인은 어디까지 수선의무를 부담해야 하는지입니다. 

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이에 대해 대법원은 판결로써 그 판단 기준을 명확히 명시하였는데요.

 

대법원은 “그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용․수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 

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이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용․수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용․수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용․수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 치임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다.

따라서 임차목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우, 그 하자가 임차인이 스스로 손쉽게 고칠 수 있거나 큰 비용을 들이지 않을 정도의 수준이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만.

하자의 정도가 커 임차인이 임대차계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용․수익할 수 없을 정도이거나, 그 하자를 알았다면 임대차계약 체결 자체를 하지 않았을 정도로 판단되는 경우에는 임대인은 수선의무를 부담하게 됩니다.

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2. 임대차 부동산의 하자 발생, 책임소재에 대한 판단

대법원의 이러한 판단 기준은 언뜻 간단해 보지만, 실제 사건들을 보면 판단이 그리 쉽지 않음을 잘 알 수 있는데요, 임대인의 수선의무와 관련된 실제 손해배상사건(2011다107405 판결)을 살펴보겠습니다.

임차인은 임대인과 공장건물 및 부지를 사용․수익하기 위한 임대차계약을 체결하였는데, 집중호우로 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 고장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손되었습니다.

이에, 임차인은 임대인이 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 가지 않도록 방호조치를 취해야 하기에, 담장 등을 설치할 의무가 있었다며 손해배상청구소송을 제기하였는데요.

해당 사건에서 원심 법원은 임차인의 손을 들어 주었지만, 대법원은 집중호우에 따른 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용․수익하는 데 필요한 상태를 갖추었다고 보이고, 임대인의 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 않도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수 없다며, 임대인의 승소판결이 선고되었습니다.

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위 사건을 통해 알 수 있듯이, 부동산 임대차계약 후 하자가 발생한 경우, 그 수선의무 부담은 누구에게 있는지 판단하기 위해서는 문제의 당사자의 사안에 맞게 임대차계약의 성격을 개별적으로 살펴야 함을 잘 알 수 있습니다.

 

결국, 기존에 유사한 분쟁 사례와 판례등을 검토하여 답을 찾아야 하는 것인데요, 따라서 사안이 일반적이지 않고 복잡할 수록 부동산전문변호사와의 상담은 선택이 아닌 필수라 할 수 있으며, 부동산 관련 분쟁은 실제 해당 사건을 두루 진행해 본 변호사와의 상담을 통해 해결책을 모색해 보는 것이 가장 바랍직하겠습니다.

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