창원부동산변호사 권리금 회수기회 방해로 손해배상청구소송 하려면?

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상가건물임대차계약시에는 ‘권리금’에 대해서 신경 쓸 필요가 있습니다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 ‧ 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 ‧ 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다(상가임대차보호법 제10조의3).

이처럼, 법에도 명시되어 있는 권리금이지만, 우리 주위에서는 임대인 즉, 건물주의 방해로 권리금 회수에 어려움을 겪는 임차인을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

임대인의 권리금 회수기회 방해로 인해 소송을 고려 중이라면, 어떤 점을 주의해야 하는지 창원부동산변호사가 알려드리겠습니다.

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1. 상가임대차계약 체결 이후 생길 수 있는 권리금 문제

 

코로나19 이후 권리금과 관련된 법적 분쟁이 대폭 증가하였습니다.

그 이유를 보면, 소위 잘되는 집과 잘 안되는 집의 구분이 명확해졌기 때문인데요, 식당만 보더라도, 이름난 ‘맛집’으로 손문이 난 가게는 코로나19로 인해 거리두기를 하는 와중에도 사람들이 줄을 서서 먹을 정도였지만, 그저 그런 평범한 가게는 손님들의 발길이 뚝 끊어졌음을 알 수 있었습니다.

이러한 상황 속에서, 임차인(가게의 사장님)은 새로운 임차인(가게 인수자)를 구해 권리금을 받으면서 상가임대차계약을 끝내고자 하고, 임대인 즉, 건물주는 기존의 임차인을 내보낸 뒤에 자신이 직접 가게를 운영하기 위해 이런저런 핑계를 대면서 권리금회수를 방해하는 일이 생기는 것입니다.

 

그런데, 앞서 말씀드린 것처럼 '권리금 회수 기회'는 법적으로 보장이 되는 것이고, 또 가게에 따라 권리금 액수가 1억 원을 훌쩍 넘는 경우도 있기에 소송도 불사하게 되는 것입니다.

 

법무법인 더킴로펌

그렇다면, 임대인의 방해로 권리금 회수 기회를 놓친 경우라면, 어떠한 소송을 진행할 수 있을까요?

 

건물주의 방해로 정해진 기간 내에 세입자가 제대로 권리금회수 기회를 활용하지 못하였다면, 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항에는 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 4가지에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 규정하고 있습니다.

 

금지되는 임대인의 행위

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

같은 조항 제3항에는 만약, 이를 위반하여, 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상의 책임을 진다고 명시하여, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있음을 명시하고 있습니다.

※ 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. ※

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2. 임대인의 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구소송 쟁점 사항은?

 

그렇다면, 권리금소송 즉, 손해배상청구소송에서 쟁점은 무엇일까요?

관련 법에도 나와 있듯이, 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 볼 수 있는지 여부 및 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는지 등이라 할 수 있는데, 결국 이에 대한 판단은 사안마다 조금씩 다르기에 가장 정확한 판단을 위해서는 부동산전문변호사와의 상담을 통해 개별적인 상담을 받아 볼 필요가 있습니다.

 

다만, 올해 초, 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구소송에 대해서 대법원이 '그 책임의 법적 성질 및 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기'에 대해 판시한 바 있는데, 이는 모든 사안에 공통적으로 적용되는 부분이기에 그 내용을 말씀드리겠습니다.

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상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질

대법원 판결(2023.2.2.선고 2022다260586 [손해배상(기)])

대법원은 “상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.”라고 판시하였습니다.

※임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸됩니다.※

 

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3. 승소가 능사는 아니기에 의뢰인 사정에 맞는 최선의 전략이 필요

‘호미로 막을 것을 가래로 막지 말라’는 말이 있듯이 법적 분쟁은 소송으로서 그 문제를 해결하는 것보다 미연에 최소한의 노력을 들여 큰 문제로 커지지 않게 막는 것이 더 중요합니다.

특히, 이번 포스팅의 내용처럼 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상청구소송 등 부동산 관련 소송은 법정 다툼시 상당한 비용이 발생하게 되고 또 소송이 장기화 될수록 원고, 피고 모두가 부수적인 경제적 손실을 입게 되기에 초기에 문제를 해결하는 것이 매우 중요합니다.

상가건물 임차인은 임대인이 권리금 회수에 대해 호의적인 태도를 보이지 않고 있다면, 임대차계약 종료 시점이 다가올수록 큰 압박감을 느낄 수 있습니다. 그러다가 자칫 불필요한 행위를 하여 문제가 되는 일이 발생하기도 하는데요, 갈등 초기에 창원부동산변호사의 조력을 받아 해결할 필요가 있고 이미 돌이킬 수 없는 상황이라 소송을 하게 되었다면, 최대한 빨리 승소하여 침해된 권리를 회복하는 방법을 모색해 볼 필요가 있겠습니다.

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