창원부동산전문변호사 전세사기특별법 적용 대상은?

법무법인 더킴로펌 창원부동산전문변호사 사무실

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"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특례법(전세사기특별법) 적용대상은?"

 

최근 몇 년간 전세사기로 인한 피해가 심각한 사회적 문제로 여겨지고 있습니다. 

이에 국회는 전세사기피해자의 피해회복을 돕기 위해 긴급히 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특례법(전세사기특별법)’을 제정하여 2023년 6월 1일부터 시행하고 있는데요, 국토교통부 전세사기피해지원위원회는 제8차 전체 회의까지 총 4,627명의 전세 사기 피해자를 인정하였습니다.

전세사기피해자로 인정받게 되면, 경매의 유예·정지, 금융지원 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.

 

다만 한가지 유념할 점이 있는데요, 전세사기특별법은 전세사기피해자의 요건을 명확히 규정하고 있기에 법에서 정한 혜택을 받고자 한다면, 먼저 자신이 전세사기특별법 적용대상에 해당하는지를 살펴야 한다는 점입니다.

 

창원지방검찰청

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1. 전세사기특별법상 전세사기피해자의 요건

 

전세사기특별법에 따른 전세사기피해자의 요건은 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)’ 제3조에 나와 있습니다.

 

(1) 주택의 인도와 주민등록, 확정일자 갖출 것

먼저 임차인은 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 봄) 동법 제3조의2 제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 합니다(임차권등기를 한 경우 포함).

 

(2) 임대차보증금이 3억 원 (최대 5억 원) 이하일 것

부동산의 가액도 중요합니다. 전세사기피해자특별법은 임차인의 임차보증금이 3억 원 이하인 경우만을 보호하는데, 이때 상한액은 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있습니다(최대 5억 원 이하).

(3) 다수의 임차인에게 피해가 발생 또는 발생 예상될 것

임대인에 대한 파산 또는 회생절차가 개시되었거나 피해주택에 대한 경매 또는 공매절차가 개시된 경우(국세 또는 지방세의 체납으로 임차주택이 압류된 경우도 포함) 등 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우여야 합니다.

 

(4) 임대인의 보증금 반환 불이행 의도를 의심할 상당한 이유

임대인 등(임대인과 관련자들 포함)에 대한 수사가 개시되었거나, 임대인 등의 기망행위가 있거나, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.

 

(5) 예외사유도 체크해야

 

그런데, 예외 사유도 있음을 주의할 필요가 있습니다.

지난달 30일 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 제8차 전체회의에서 전체 신청건수 1430건 중 1119건만 가결되었는데요, 가결되지 않은 신청 건수 중에는 법에서 정한 예외 사유에 해당하는 경우도 있기에 법에서 정한 예외사유가 무엇인지 반드시 확인해 봐야 합니다.

만약, 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금 전액이 반환 가능한 경우에는 적용대상에서 제외되며, 임차인이 주택임대차보호법에 따라 보증금 전액이 최우선변제가 가능하거나 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우에도 적용대상에서 제외됩니다.

 

창원지방법원 전경

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2. 전세사기피해자... 결국 창원부동산전문변호사의 도움 필요

지금까지 전세사기특별법상의 혜택을 받을 수 있는 전세사기피해자의 요건에 대해 살펴보았는데요, 그 요건이 복잡하기에 확실히 적용대상자에 해당하는지 여부를 알고 싶다면 처음부터 창원부동산전문변호사의 검토를 받을 필요가 있습니다.

 

그런데, 변호사의 조력이 필요한 이유는 또 있습니다.

 

바로, 전세사기피해자는 임대인 등 악의적인 사기꾼들을 상대로 형사고소를 하거나 민사소송을 통해 전세보증금을 되찾을 방법 역시 생각해 볼 필요가 있고, 이 경우에는 소송의 전문가의 변호사의 조력이 필요하기 때문입니다.

게다가 최근 서울회생법원은 전세사기피해자에 대한 개인회생신청시 일정 혜택을 주는 방향으로 준칙을 수정하였습니다. 따라서 은행으로부터 대출받아 임차보증금을 지불하였는데, 전세사기로 보증금을 모두 날린 상황이라면 변호사의 조력을 받아 개인회생신청을 하는 것 역시 검토해 볼 필요가 있습니다.

 

법무법인 더킴로펌은 민사, 형사, 도산 등을 두루 수행하는 명실상부 종합 로펌으로 창원부동산전문변호사의 전세보증금반환청구 등 부동산 관련 소송, 형사전문변호사의 사기고소, 도산전문변호사의 개인회생신청을 한 번에 수행할 수 있습니다.

 

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