공유물분할청구소송 현물분할 대신 경매분할 가능한 경우는?

대법원

---

지금도 전국의 각급 법원에 부동산을 둘러싼 다양한 소송이 계류중에 있습니다.

 

특히 평범한 일반인에게 벌어질 수 있는 부동산소송으로는 대표적으로 명도소송과 공유물분할청구소송을 꼽을 수 있는데요, 그런데, 최근 공유물분할시 현물분할 원칙의 예외로서 경매분할을 명할 수 있는 경우에 해당하는지 여부에 관한 판단 기준을 명시한 유의미한 대법원판결이 선고되어 주목할 필요가 있습니다.

공유물분할소송을 하게 되는 주된 원인 중 하나가 '공유자 간에 공유물을 어떻게 분할 할 것인지'를 두고 의견이 갈려서인데, 이번 대법원판결은 이와 관련된 기준점을 제시한 판례라 할 수 있기 때문인데요.

 

그렇다면, '공유'의 개념은 무엇이고 공유물의 분할방식과 이번 대법원 판결(2023다217916)이 시사하는 바는 무엇인지 부동산전문변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

---

공유물분할청구소송, 현물분할이냐 경매분할이냐에 따라 재산의 가치가 크게 달라질 수 있어

 

'공유'란 곧 '공동소유'를 말하는 것으로, 하나의 물건에 대한 주인이 여러 명인만큼 보통 값비싼 물건이나 건설기기와 같은 동산, 건물이나 토지와 같은 부동산을 공유형태로 소유하는 경우가 많습니다.

 

그런데 하나의 물건에 대해서 다수의 소유자가 있다 보면 재산의 처분 자체도 어려울뿐더러 향후 공유자 간에 이해관계의 변화로 인해 갈등이 생겨 결국엔 공유물 중에서 자기 몫 만큼 떼내야 하는일이 발생할 수 있습니다.

 

바로 이때 필요한 개념이 '공유물분할'인데요, 공유자 중 1인은 민법 제268조에 따라 공유물분할청구권이라는 권리에 기해 다른 공유자들을 상대로 공유물을 분할할 것을 요구할 수 있습니다.

 

공유물분할은 우선 당사자 간에 협의로 이루어지는데(협의분할), 합의로 이루어지는 만큼 분할 비율이나 방식이 정해져 있지 않습니다.

 

다만, 공유자 간에 합의점을 도출할 수 없는 경우라면 공유물분할청구소송을 제기하여 법원의 심판으로 분할하게 되는데, 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물을 원칙으로 하고, 현물로 분할 할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

서울중앙지방법원

---

경매에 따른 대금분할을 명하려면?

1.  재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우, 경매에 따른 대금분할을 명할 수 있는 요건인 ‘현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때’의 의미 및 법원이 경매에 따른 대금분할의 방법을 선택할 때 유의할 사항이란?

 

‘현물로 분할 할 수 없다.’라는 조항은 해석에 따라 다툼의 여지가 있는 부분인데요, 대법원은 이에 대해서 다음과 같이 판시하고 있습니다.

 

‘현물로 분할 할 수 없다.’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’ 역시 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우까지 포함한다.  그러나 이 경우에도 재판에 의한 공유물분할은 공유자별 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이므로, 원고가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 곧바로 경매에 따른 대금분할을 명하여서는 아니 되고, 불가피하게 경매에 따른 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 경매에 따른 대금분할을 명하는 것도 허용될 수 없다.

 

서울중앙지방법원

 

2. 공유물분할의 소에서 공유물분할의 방법은? 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우 및 이때 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’의 의미(=공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격)와 그 산정 방법

분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다.

 

따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 면적이 그 공유 지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.

 

나아가 공유관계의 발생원인과 공유 지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.

 

이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.

---

이번 포스팅에서 언급한 판례는 공유물분할소송과 관련된 가장 최신 판례로 경매분할을 명할 수 있는 경우에 대한 판단 기준을 구체적으로 명시하였기에 반드시 참고할 필요가 있는 판례라 할 수 있습니다.

부동산 소송은 청구원인에 기재된 목적에 의해 제기되기도 하지만, 상속이나 채권·채무 관계와 같은 민사상의 문제 등 여러 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 와중에 시작되기도 합니다.

결국, 분쟁의 당사자가 궁극적으로 바라는 것이 무엇이냐에 따라서 전략 수립이 필요하기에 부동산전문변호사와 함께 거시적인 측면에서의 검토를 받을 필요가 있겠습니다.

---

◆ 법무법인 더킴로펌 오시는 길(서울) ◆

◆ 법무법인 더킴로펌 오시는 길(창원) ◆