창원명도변호사 아파트 매매계약 동시이행 항변권 관련 대법원판결

출처 : pixabay

 

임대차 3법 시행 이후 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 최대 4년의 임대차계약기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.

그런데, 때로는 이 계약갱신청구권 행사가 예기치 못한 분쟁을 야기하기도 하는데요, 작년 말, 아파트 매매계약 체결 과정에서 임차인이 예정에 없던 계약갱신 의사를 밝혀 매수인과 매도인 간에 법적 분쟁이 발생하여 이에 대한 대법원 판결이 선고되었습니다.

이는 그 누구라도 충분히 겪을 수 있는 일이기에 이번 판결이 시사하는 바는 매우 크다고 볼 수 있는데요, 지금부터 명도소송전문변호사와 함께 사건의 발단과 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.

대법원 전경

 

1. 아파트 매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 임차인이 계약갱신청구권 행사

사건은 다음과 같습니다.

A씨는 실거주 목적의 아파트를 알아보던 중 B씨 소유의 아파트가 마음에 들어 매매하기로 마음먹었습니다.

B씨 소유의 아파트에는 임차인 C씨가 살고 있었는데요, C씨는 당초 계약연장을 하지 않겠다는 의사를 표명하였고, 2021년 12월 6일까지 아파트를 넘기기로 하였습니다. 

이에 A씨와 B씨는 2021년 1월 13일 아파트 매매계약을 체결하였습니다. 이후 2021년 4월 22일 B씨는 매매대금 잔금 수령과 소유권이전등기를 교부하기로 하였는데, 갑자기 임차인 C씨가 4월 19일에 갱신요구권을 행사하였습니다.

A씨는 본인이 실거주하기 위해 아파트를 매매하려 한 것인데, 세입자를 떠안고 매매가 이루어지게 된 상황을 맞이한 것이었습니다. 이에 대해 A씨는 실거주 목적으로 아파트를 구입하려 한 만큼, 2021년 12월 6일까지 아파트를 인도받을 수 없다면 B씨에게 손해배상책임이 있다고 주장하였습니다. 

이후, 4월 22일 잔금을 준비하고 매매계약을 마무리 지으려 했지만, B씨는 출석하지 않았고, 4월 26일 A씨는 B씨를 상대로 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라는 소를 제기하였습니다.

그러자 B씨는 본인은 A씨에게 자신이 입원 중인 요양병원으로 와서 잔금을 지급하고, 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하라고 했지만, A씨가 이를 이행하지 않았고, 4월 29일에 A씨에게 잔금 지급을 독촉했지만, 잔금을 지급하지 않아 5월 10일에 매매계약이 해제된 것이라고 답변하였습니다.

매수인 : 계약 이행에 곤란한 사유가 있어 잔금 지급을 안했을 뿐 계약대로 소유권 이전해라!
vs
매도인 : 이미 매매계약이 해제된 것이다!

1심 법원 판단

1심에서는 A씨가 B씨에게 1억9000만원을 지급하는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라며 원고 일부 승소 판결했습니다. 재판부는 "이 사건 아파트를 A씨가 거주할 수 있는 상태로 실제 인도할 의무는 이 사건 매매계약에 따른 B씨의 의무에 포함된다"며 "A씨는 해당 인도의무를 이행받을 수 있는지가 현저히 불확실한 이상 B씨로부터 그 인도의무의 이행제공을 받을 때까지 반대급부인 잔금지급의무의 이행을 거절할 수 있다고 봄이 상당하다"고 보았습니다. 또 "B씨가 이 사건 아파트의 인도의무를 이행·제공하지 아니한 채 임대인의 임대차계약 갱신요구권을 행사하는 상태 그대로 소유권이전등기에 필요한 서류만을 공탁한 것으로는 A씨가 잔금지급의무의 이행지체에 빠진다고 할 수 없다"고 판단했다.

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2심 법원 판단

2심에서는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며 원고 패소 판결했습니다. 재판부는 "A와 B씨 모두 이 사건 매매계약에서 아파트의 인도일 및 매매대금 잔금일 내지는 아파트의 소유권이전등기일을 모두 2021년 4월22일로 정했고, A씨의 잔금지급의무와 B씨의 소유권이전등기의무 및 인도의무는 동시이행 관계에 있다고 정했다"고 설명했습니다. 이어 "A씨와 B씨 사이에 A씨가 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 하면서 B씨와 세입자 사이의 임대차계약을 승계하고, 해당 임대차계약에 따른 점유매개관계를 인수하기로 하는 특별한 약정이 있었다고 할 것"이라고 판단했습니다. 또 A씨는 잔금지급 의무를 불이행 했고, 이를 이유로 한 B씨의 해제권 행사는 적법하다고 덧붙였다.

2. 대법원 판단, 민법 제536조 제2항의 의미와 인정범위

대법원은 파기환송판결을 선고하였습니다.

대법원은 “민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’란 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 가리킨다. 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다.”라고 판시하였습니다.

결국, 이번 사건은 A가 B로부터 아파트를 매수하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약 체결 무렵 위 아파트에 거주 중인 임차인 C가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것이라고 하였는데, 잔금 지급일 직전 C가 계약갱신요구권을 행사해 위 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보하자, 실거주할 목적으로 계약을 체결한 A가 B에게 잔금 지급을 하지 않았고, B가 이를 이유로 계약 해제를 주장한 사안으로 정리할 수 있고.

대법원은 매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 B의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있어, 당초 계약 내용에 따라 A가 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다고 본 사례로 정리할 수 있습니다.

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아파트 등 부동산 매매 과정에서 크고 작은 다툼이 발생하는 것은 어제 오늘날만의 문제가 아닙니다. 

지금도 이사철이 끝나면 명도소송 등 수많은 부동산 문의가 들어오고 있는데요, 다만 이번 대법원 판결 사례처럼 법령 해석의 범위를 두고 다툼이 발생하는 경우에는 사실상 부동산전문변호사의 조력을 받아 해결할 수 밖에 없다고 볼 수 있습니다.

한편, 차일피일 분쟁이 길어질수록 승자든 패자든 너무 큰 피해를 입게 되어 상처뿐인 승소가 되는게 바로 부동산소송입니다. 

만약, 부동산 관련 분쟁의 당사자라면, 신속히 부동산전문변호사와의 상담을 통해 분쟁을 조기에 끝내는 것이 가장 중요하다는 점을 기억할 필요가 있겠습니다.

 

김형석 대표변호사

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