증여받은 부동산 가치 평가 상속소송에서 핵심인 이유는?

최근 몇 년 사이 상속소송이 큰 폭으로 증가하고 있는 데에는 아파트 등 부동산 가치의 상승이 가장 큰 이유로 꼽힙니다.

아파트와 같은 부동산이 상속재산으로 포함된 경우, 예전이라면 소송을 통해 2~3천만 원의 재산밖에 돌려받지 못하는 구조였지만, 지금에는 2~3억 원의 재산도 받을 수 있게 되다 보니 주저함이 없이 상속소송을 제기하는 것입니다.

 

그런데, 한가지 유념할 점이 있습니다. 바로, 가장 먼저 상속부동산에 대한 가치 평가를 제대로 한 뒤 소송의 실익 여부를 따져보아야지, 세부적인 검토 없이 무작정 상속소송을 했다가는 가족 관계만 틀어져 버리고 기대에 못 미친 결과에 실망할 뿐 남는 것이 없는 싸움이 될 수도 있다는 점입니다.

 

그렇다면, 상속부동산의 평가, 과연 어떻게 이루어지는지 상속전문변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 상속 또는 증여 부동산에 대한 가치 평가는?

미국과 일본 그리고 유럽 등 선진 국가의 국민의 경우 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 50%를 넘지 않는 경우가 많다고 합니다.

 

그만큼 자산을 주식, 예금, 가상화폐, 부동산 등 매우 다양하게 소유하고 있는 것인데요, 그런데 우리나라 국민은 전체 자산 중 50% 이상을 부동산으로 소유하고 있는 경우가 많습니다.

그러다 보니, 이혼할 때나 상속개시가 이루어진 경우처럼 가정 내에서 어떠한 일이 벌어졌을 때, 아파트 등 부동산을 어떻게 처분하는지가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

(1) 상속개시 이후 망인 소유였던 상속부동산에 대한 평가는?

이번 포스팅의 주제로 돌아와 상속개시 이후의 부동산의 가치 평가는 어떻게 이루어 지는지에 대해서 말씀드리자면. 

망인 소유였던 상속부동산의 가치 평가는 원칙적으로 상속개시 당시의 시가를 기준으로 하게 됩니다. 예를 들어 사망한 아버지 소유였던 아파트는 사망 당시를 기준으로 하여 나누게 되는 것입니다.

 

(2) 증여된 부동산의 평가 증여 당시 기준일까? 상속개시 당시 기준일까?

그런데, 상속재산분할을 할 때는 유류분에 대해서도 고려하지 않을 수 없습니다. 유류분을 산정할 때에는 적극적 상속재산, 소극적 상속재산, 증여 또는 유증으로 이루어진 재산을 모두 고려하게 됩니다.

쉽게 말해, 큰아들은 결혼할 때 아버지로부터 집 한 채를 받았고, 나머지 동생들은 그러지 못한 경우, 상속개시 이후 1/n 비율로 나누는 것이 형평에 맞지 않는다는 것입니다.

최근에 상속재산분할심판청구, 유류분반환청구가 급격히 늘어난 이유가 바로 이 점 때문이기도 한데요, 큰아들이 결혼할 당시에 받았던 아파트가 5억 원에서 상속개시 당시 15억 원으로 크게 오른 경우 충분히 상속분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

그렇다면, 증여받은 부동산에 대한 평가는 어떻게 이루어질까요?

원칙적으로 증여받은 부동산, 동산 등의 자산은 증여 당시를 기준으로 하지 않고 상속개시 당시를 기준으로 합니다. 즉, 상속인 중 누군가가 결혼할 때 피상속인으로부터 아파트를 한 채 증여받았는데, 증여 당시에는 5억 원이던 아파트가 상속개시 당시에는 15억 원이라면, 15억 원을 기준으로 하여 부동산을 평가하여야 합니다.

(3) 예외

하지만, 우리 민법에는 원칙이 있으면 언제나 예외가 있습니다.

이는 말 그대로 ‘case by case’이기에, 정확한 판단을 하려면 상속전문변호사와의 상담을 받아 볼 필요가 있습니다.

이와 관련된 실제 대법원판결을 보면 바로 이해할 수 있는데요.

상속인 A는 피상속인 X로부터 생전에 시골의 밭을 증여받았습니다. 이후, A는 X로부터 토지를 증여받은 뒤 증여 당시에는 지목이 ‘답’이었던 것을 ‘전’과 ‘대’로 변경하였고 해당 토지가 OO도에서 시행하는 도시건설을 위한 사업부지에 속하게 되었습니다.

상속재산분할 당시에는 별볼일 없던 땅값이 크게 오르게 된 것인데요, 그러자 A의 다른 상속인들은 그 증가한 만큼 돈을 요구하였습니다. 

A가 거부하자 결국, 유류분반환청구소송을 제기하게 된 것인데요, 하지만 대법원은 A의 손을 들어 주었습니다.

이 사건에서 대법원은 “증여 이후 수증자나 수증자에게 증여재산을 양수한 사람이 자기 비용으로 증여재산의 성상 등을 변경하여 상속개시 당시 가액이 증가되어 있는 경우, 변경된 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정하면 유류분권리자에게 부당한 이익을 주게 되므로, 이러한 경우에는 그와 같은 변경을 고려하지 않고 증여 당시의 성상 등을 기준으로 산정하게 된다.”라고 판시(2010다104768판결 [유류분])하였습니다.

2. 상속부동산이 다툼의 원인이라면?

지금까지 상속부동산에 대한 평가가 어떻게 이루어지는 지에 대해서 살펴보았습니다. 

 

가장 기본적인 내용 몇 가지만 보더라도 생각보다 만만치 않다는 생각이 드실 수 있으실 텐데요, 모든 소송이 그렇겠지만, 특히 상속소송은 가족 간의 분쟁인 만큼 신중한 결심이 필요하고 그러기 위해선 앞서 말씀드린 것처럼 사안을 명확히 파악하고 소의 실익을 따져보는 것이 시작입니다.

 

만약, 상속 또는 증여 부동산이 다툼의 핵심이라면, 더더욱 상속전문변호사의 조력이 필요한 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

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