임대차계약 체결 이후 근저당권 설정 임차인 대응은?

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은행에 담보 잡혀 있는 집에 들어가서 살고 싶은 사람은 아마 없을 것입니다. 

하지만, 실생활에서 이러한 일이 종종 발생하고 있는데요, 임대인이 임차인과 임대차계약 체결을 한 뒤 계약금을 받은 뒤에 아직 잔금 지급이 이루어지기 전에 해당 부동산을 담보로 제공하고 근저당권이 설정되는 경우입니다.

이 경우 임대차계약을 체결한 임차인 입장에서는 황당한 노릇일 텐데요, 이때 임차인이 대응할 수 있는 방법은 없을까요? 그리고 이러한 일이 발생하지 않도록 할 수 있는 방법은 없을까요?

 

1. 임대차계약 체결 후 잔금 지급 이전에 근저당권이 설정되었다면?

A씨는 XX년 X월 X일 임대인 B씨 소유 아파트에 관해 임대차기간 2년으로 한 임대차계약을 체결하였습니다. A씨는 전세 계약 체결 당시에는 계약금만 지급하고 잔금 지급일은 이삿날인 한 달 뒤로 정하였습니다.

A씨는 잔금일에 입주하여 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추려고 생각하고 있었는데요, 그런데, A씨에게 전혀 예상치도 못한 일이 발생하였습니다.

집주인 B씨가 A씨에게 말도 없이 해당 주택을 담보로 대출받고 잔금지급일 전에 은행으로부터 근저당권설정등기가 이루어진 것입니다. 

 

2. 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건, 불이익을 방지하려면?

부동산을 소유한 자는 자신의 부동산을 담보로 제공하고 채권자는 목적 부동산에 근저당권을 설정할 수 있으며, 이는 정당한 소유권의 행사입니다.

한편, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 전입신고를 하고 건물의 인도를 받게 되면, 전세권설정등기를 하지 않더라도 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

다만, 위 사안처럼 임차인이 점유 및 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날과 비교해서 근저당권설정이 이보다 앞선다면 임차인은 근저당권자에 대항할 수 없게 됩니다. 

 

즉, 임차인은 임대차계약 체결 이후 근저당권설정이 된 것이 불안하다면 계약금을 포기하고 임대차계약 체결 자체를 없었던 일로 하거나, 보증금이 침해될 위험을 감수하고 계약을 이행할 수 밖에 없는 것입니다.

 

그렇다면, 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

임차인은 임대인과의 임대차계약 시 특약으로 임차인의 대항력 및 우선변제권의 효력 발생 전까지는 해당 부동산에 관해 어떠한 처분행위도 할 수 없도록 하는 특약을 체결할 필요가 있습니다.

 

그렇게 되면, 임차인은 제3자 보다 우선하여 대항력을 획득할 수 있습니다.

또한, 임차인이 전입신고를 하여 대항력과 최우선변제권을 획득하여도, 일시적으로라도 전입신고를 옮기게 되면 대항력을 잃게 되기에, 실질적인 불이익을 당할 수 있는 점들을 모두 유념할 필요가 있겠습니다.

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