수익형호텔 분양대금반환청구소송 참고할 점

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코로나19 바이러스의 전 세계적인 확산 이후 몇 년간 해외여행이 어려워지면서 국내 여행이 크게 증가하였고, 그 결과 강원도나 남해 등 유명 관광명소에는 제법 큰 규모의 호텔들이 우후죽순으로 생겨났습니다.

 

이들 호텔 중에는 '수익형 호텔'도 여럿 포함되어 있는데요, ‘수익형 호텔’, ‘분양 콘도미디엄’ 등은 운영 업체가 일반 개인과 분양계약을 체결하여 그 자금을 토대로 호텔을 짓고, 완공 이후에는 전문 관리자가 호텔을 운영하고 일반 개인은 그 운영으로 인한 수익 중 일부를 받는 방식으로 운영되는데,

 

한때는 '황금알을 낳는 거위'라 불릴 정도로 호황을 맞았지만, 현재는 안타깝게도 현재 고금리‧관광객감소에 직격탄을 맞아 경매로 쏟아져 나오는 분양형 호텔이 증가하고 있다는 언론 보도가 있을 정도로 상황이 좋지 않습니다.

 

그러다보니, 자연스레 수익형 호텔(분양형 호텔) 관련 민형사상의 분쟁이 크게 증가하고 있는데, 최근 휴양 콘도미니엄 수분양자가 분양계약상 의무가 불이행되었다는 이유로 계약을 해제하고 분양대금을 반환청구한 사건이 있어 살펴보도록 하겠습니다.

 

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휴양 콘도미니엄 분양계약 체결 후, 경관을 해치는 고압선이 문제된 사건

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사건의 발단은 

甲 주식회사가 乙에게 휴양 콘도미니엄을 분양하는 계약을 체결하면서 인근에 있는 고압선을 지하로 매립하기로 하는 내용의 특약을 하였으나, 甲 회사가 이를 이행하지 못하자, 乙이 甲 회사를 상대로 계약의 주된 의무가 불이행되었다는 이유로 계약의 해제 등을 구한 사안(2022다203804 판결 [분양대금반환청구의소])이었습니다. 

乙이 甲주식회사를 상대로 소를 제기한 근거는 민법 제544조입니다.

민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

채권자는 민법 제544조에 의하여 채무자의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는데, 다만 이때 그 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아 채권자가 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 합니다. 

만약, 그 채무의 성격이 부수적인 채무를 불이행한 데 지나지 않을 정도로 볼 수 있는 경우라면 계약해제를 할 수 없는데요, 따라서 위 사건에서는 ‘콘도미니엄 인근의 고압선을 지하로 매립하기로 한 특약’이 주된 채무로 볼 것인지 아니면 부수적인 채무로 볼 것인지에 따라서 소송의 승패가 갈리는 사안이었습니다.

그런데, 이에 대한 대법원과 2심 법원의 판단이 갈렸습니다. 2심 법원은 고압선 지하매립이 주된 채무가 아니라고 본 반면에, 대법원은 제반 사정에 비추어 甲 회사의 고압선 지중화 의무가 주된 채무가 아니라고 단정하기 어려운데도, 이와 달리 보아 계약 해제를 인정하지 아니한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 사건을 파기환송하였습니다.

 

법원이 이처럼 판단한 이유는, 해당 콘도미니엄 분양계약이 한 호실의 공유 지분을 주는 것이 아니라 특정 호실의 전부를 분양받아 단독소유하는 조건이었는데, 乙이 분양받은 호실에서는 창 밖으로 고압선이 바로 보이기에 관광객들이 乙이 소유한 호실에 머물려 하지 않은 것은 불보듯 뻔하였습니다.

 

따라서 이와 같은 소유관계에서는 콘도미니엄이라는 점을 고려하더라도 부동산의 사용·수익은 물론 처분에서도 특정된 목적물이 갖는 의미가 결코 가볍지 않은 점, 위 부동산이 휴양 콘도미니엄에 해당하여 관광객의 숙박과 휴양 등의 시설 이용에 제공된다고 하더라도 이로써 당연하게 을이 위 부동산 이외에 다른 호실을 이용할 수 있는 권리를 갖게 되는 것은 아닌 점 등에 비추어, 갑 회사의 고압선 지중화 의무가 주된 채무가 아니라고 단정하기 어렵다며 사건을 파기환송하였습니다.

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수익형 호텔(분양형 호텔) 관련 분쟁은 다양하게 나타납니다. 관련 기업체는 여러 사람들을 모아야 사업을 진행해 나갈 수 있기에 모집단계부터 과장광고 등이 난무하고, 자연스레 건설 단계에서 크고 작은 문제점이 나타나게 되는 것인데요, 따라서 분양계약 체결시에는 추후 발생할 만한 문제점에 대해서 미리 검토해 봐야 하고, 만약 어떠한 문제가 발생하였다면 실질적인 해결책에 대해서 고민해 볼 필요가 있겠습니다.

 

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