지역주택조합 탈퇴 후 납입분담금까지 받고 싶다면?

지난 몇 년간 끝없이 오르던 아파트 가격이 정점을 찍고 하향세를 띠고 있다고는 하지만, 아직도 서울의 30평대 아파트의 평균 가격이 10억 원을 웃돌고 있어 평범한 사람들에게는 내 집 마련은 여전히 어려운 일입니다.

그러다 보니, 비교적 적은 비용으로 내집 마련을 할 수 있는 지역주택조합 가입에 관심을 가지시는 분들이 더러 있는데요, 지역주택조합은 해당 지역 주민들이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합으로 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택 소유자들이 조합을 구성해 토지를 매입하고 건설사를 선정하여 아파트를 짓는 방식으로 진행됩니다.

하지만, ‘원수에게도 권하지 않는다.’라는 말이 있을 정도로 지주택사업이 성공할 확률은 10%도 안될 정도로 매우 낮습니다. 

 

특히, 지주택 사업이 좌초되고 사업이 지지부진하게 진행되는 가장 큰 이유로는 토지매입을 원인으로 꼽는데, 이미 지역에 지주택 사업이 진행된다는 정보가 돌면, 토지 소유자가 턱도 없이 높은 가격을 불러서 부지확보가 어렵게 되는 것인데요, 이 때문에 조합에서는 계약시에 조합원들로부터 받은 납입분담금으로는 해결이 안되자, 조합원들에게 추가분담금을 달라고 하는 경우가 비일비재하게 발생합니다.

 

 

조합에 가입한 지 몇 년이 지났는데, 사업은 지지부진하게 진행되고 있고 돈만 더 달라고 한다면, 조합원으로서는 그야말로 속이 타들어 가는 심정일텐데요, 그러나 지주택 가입 이후 조합에서 탈퇴하고 자신이 낸 돈 즉, 납입분담금을 제대로 받기란 하늘에 별따기처럼 어렵습니다.

지주택 사업 자체가 조합원들을 많이 모집하여 그 금액으로 사업이 굴러가는 만큼, 조합원들이 하나 둘 이탈하면 사업 자체가 무너질 가능성이 매우 높기에, 조합에서는 이미 만반의 준비를 해두고 특히 납입분담금을 주지 않으려겨 소송도 불사하기에 만약, 지주택 탈퇴를 바란다면 만반의 준비를 해둘 필요가 있고 법정다툼까지도 염두에 두어야 합니다.

 

그러나, 조합원이 지주택조합을 상대로 제기한 ‘부당이득금반환’ 등의 소송을 제기하여도 십중팔구는 원고의 패소로 끝날 만큼 지주택소송은 매우 어려운 것이 현실이지만, 제대로 된 부동산전문변호사의 조력을 받으신다면 지주택에서 탈퇴하면서 납입한 분담금을 돌려받는 것이 마냥 불가능한 것도 아닙니다. 

 

그 구체적인 소송 전략은 당사자 개인 사정에 따라 다르기에 일괄적으로 말씀드릴 수 없고 부동산변호사와의 상담이 필요한 부분이지만, 우선 본인이 ‘어떠한 착오’에 빠져서 지주택에 가입하였는지를 살펴볼 필요가 있습니다. 

조합에서는 사람들의 지주택가입을 유도하기 위해서 ‘토지매입 80% 이상!’, ‘안심보장증서 가입으로 탈퇴시 분담금 전액 반환!’ 등의 홍보를 하게 되는데, 실제로는 토지 확보율이 50%가 채 안되고, 탈퇴시 분담금을 반환해주지 않는 경우가 많습니다.

 

즉, 가입계약 체결 당시에 기망이 있었고, 향후 조합의 입장이 180도 달라지게 될 것을 알았다면, 당사자 본인은 조합계약 체결시 제대로 된 사정을 알고 있었다면 계약을 하지 않았을 것이 뻔한데요, 만약 계약 당시 중요부분에 대한 착오가 있다고 볼 수 있고 이는 의사표시의 동기의 착오에 해당하여 당사자에게 중대한 과실이 없는 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있어, 동기의 착오를 이유로 소송을 진행해 볼 수 있습니다.

 

제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. ② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

또한, 최근 지주택사업 운영위에서는 ‘안심보장증서 환불보장 약정’을 통해 마치 언제든지 지주택사업에서 탈퇴할 수 있고 탈퇴시 납입금 전액을 돌려줄 것처럼 하여 조합원의 가입을 유도하는데, 많은 분들이 이에 낚여서 지주택가입을 하곤 합니다.

그런데, 유념할 점이 있는데요, 지주택조합은 그 성격이 비법인사단이고, 비법인사단이 집합체로서 물건을 소유할 때는 ‘총유’로 합니다. 즉, 법원은 원칙적으로 지주택 안심보장증서상의 조합원 분담금 전액 반환약정은 총유물의 처분행위로 민법에 따라 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그게 따르고 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정되어 있기에, 이러한 절차가 없는 이상 무효가 됩니다. 

 

즉, 안심보장증서에 가입하였다고 하여도 이를 통해 납입금을 전액 돌려받으면서 지주택에 탈퇴하기란 어렵다는 뜻인데요, 하지만, 이를 역으로 이용하여 소송을 진행할 수 있습니다.

 

대법원은 판결(2020다288375)로서 여러 개의 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우, 법률행위의 일부무효 법리가 적용된다고 보고 있는데, 지역주택조합 추진위원회로부터 ‘약정한 날까지 사업계획인 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다.’는 취지가 포함된 안심보장증서를 받고 분양목적물에 관한 조합가입계약을 체결하여 계약금을 납입하였다가, 조합가입계약의 무효 등을 주장하며 납입금 반환을 구할 경우,

안심보장증서상 환불보장 약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 고나한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이어서 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있으므로, 환불보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이고, 당사자들의 의사를 심리하여 조합계약의 무효 여부를 따져야 한다고 보았습니다.

 

다만, 법원은 총유물 그 자체의 관리‧처분에 따르지 않는 단순한 채무부담행위는 총유물의 관리‧처분행위라고 볼 수 없다고 보고 있기에, 마냥 안심보장증서의 내용에 속았다는 이유로 소송을 제기하면 승소할 수 있다고 여겨서는 안되는데요, 결국 지주택탈퇴를 바란다면 부동산전문변호사와의 상담이 그 시작이라 할 수 있고 본인의 상황에 맞는 현실적인 해결책을 찾으시길 바랍니다.

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