부동산점유이전금지가처분 신청 명도소송 전 기억해야

해마다 이사철이 지나면 자연스레 임대인과 임차인 간의 분쟁이 증가하곤 하는데요, 실제로 명도소송 등 부동산과 관련된 다양한 소송이 이 기간 전국의 법원에 대거 접수되는 모습을 보입니다.

강력범죄를 저질러 형사피의자가 되거나 거액의 유산을 둘러싼 가족 간의 상속분쟁은 평범한 일반인이 일생을 살면서 실제로 겪게 될 가능성이 드문 일이지만, 명도소송은 본인 또는 주위의 지인들에게 언제든 일어날 수 있을만큼 매우 흔하게 발생하는 소송입니다.

명도소송의 의미를 간략히 보자면, 소유자가 부동산을 무단으로 점유하고 있는 점유자를 상대로 제기하는 소송이라 볼 수 있는데, 세입자가 임대차계약 기간이 끝난 뒤에도 집을 비워주지 않고 있거나, 임대차기간 도중에 월세를 계속 밀리고 있는 경우 등에 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 소송으로, 그 목적물은 아파트, 상가건물 등 다양하게 있습니다.

명도소송은 주위에서 흔히 발생하는 소송이고 또 권리관계가 뚜렷하여 누가 잘못을 하고 있는지를 쉽게 알 수 있기에 집주인이 온전히 혼자서 소송을 진행하거나 법무사나 행정사에게 소장 작성만 대리로 맡긴 뒤에 나홀로소송으로 진행하는 경우가 있습니다.

 

하지만, 사안을 대수롭지 않게 생각하고 부동산전문변호사의 도움 없이 홀로 소송을 진행하였다가 문제가 더 꼬여버리는 경우가 빈번히 발생하고 있습니다.

소송을 진행하게 되면 최소 수개월에서 길게는 1년이 넘는 시간이 소요되는데요, 그러다 보니, 소송 기간 중에는 전혀 예상치 못한 변수가 나타나기 마련인데, 변호사 없이 혼자서 소송을 진행하였다가는 변수에 대한 적절한 대응을 제대 할 수 없고, 또 오랜 기간 소송을 탄력적으로 끌고 나가지 못하게 되면 소송의 흐름이 바뀌어 기대와 달리 전개되어 엉뚱한 결과가 나올 수 있습니다.

특히, 나홀로소송을 진행하시는 분들이 가장 많이 간과하고 있는 부분이 하나 있는데요, 바로 어떤 소송이든 해당 소송의 본안소송만을 생각하고 보전처분과 강제집행에 대해서 전혀 고려하지 않는 것입니다.

 

 

어떠한 소송이든 결국 소송을 하는 이유는 승소판결문을 받는 것이 아니라, 청구한 대로 실제 이루어지는 것이 목적이라 할 수 있는데요, 예를 들어 금전을 못 받고 있는 경우에는 실제 못받은 만큼의 돈을 돌려받는 것이 목적이라 할 수 있고, 자신의 부동산에 대한 불법점유가 이어지고 있는 상태라면, 그 부동산을 다시 돌려받는 것이 목적이라 할 수 있습니다. 

 

즉, 단순히 승소판결문을 받는 것이 아닌 실제 청구한 대로 이루어지는 것이 중요한데, 명도소송에서는 소송 도중 불법점유자가 바뀌어 당사자가 소장 접수시와 달라지게 되면, 소송에 이겼음에도 불구하고 판결 결과에 따라 집행이 불가능하게 됩니다.

예를 들어, 임대인 A가 임차인 B를 상대로 명도소송을 제기하였지만, 소송 도중에 임차인 B가 해당 부동산을 C에게 넘겨 버린 경우에는, A가 승소를 하여도 부동산을 되찾으려면 C를 상대로 또다시 소를 제기해야만 하는 것입니다.

 

왜 이런 일이 발생하는 것일까요? 

그 이유는 우리 민사소송법은 당사자승계주의를 취하고 있기에 변론 종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않기 때문입니다. 따라서 명도소송과 같은 인도청구의 본안소송 중 목적물의 점유가 이전되면 새롭게 점유를 취득한 점유자를 상대로 별도의 소송을 제기할 수 밖에 없게 되는 것입니다.

따라서 명도소송을 진행할 경우에는 그 점유의 대상, 즉 임차인이 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 묶어놓은 뒤에 본격적인 소송을 진행할 필요가 있는 것이고, 이처럼 점유를 묶어두는 방법이 바로 ‘부동산점유이전금지가처분’입니다.

 

그런데, 인터넷상에 떠도는 정보들을 보면 부동산점유이전금지가처분의 절차와 방식이 그리 어렵지 않아 보이는데요, 하지만, 한가지 유념할 점이 있습니다.

 

바로 가처분신청 자체가 소송의 상대방이 될 사람, 즉 부동산을 불법점유하고 있는 임차인 모르게 은밀히 신청서가 접수되어야 하고, 보정서를 받으면서 자꾸 보류가 되지 않고 한 번에 신속히 들어가야 한다는 것입니다.

 

결국, 소송의 준비과정과 본격적인 소송과정 그리고 원만한 집행까지 모두 고려하게 되면, 부동산전문변호사의 도움이 필요하다고 볼 수 있는데요, 또한, 임대인과 임차인 간의 분쟁을 법적으로 해결하게 되면 6개월에서 1년 이상의 시간이 소요되기에 당사자의 사정에 따라서 반드시 소송만이 능사라 할 수 없고, 상대방과의 원만한 타협점을 찾아내어 분쟁을 해소할 필요도 있습니다.

 

전세계약 체결 이후에도 아파트를 내놓지 않고 있는 임차인이나 상가건물에 임차하고 있던 임차인이 계속하여 월세를 밀리고 있어서 명도소송을 고민하고 계시다면, 바로 부동산전문변호사의 도움이 필요한 때라 할 수 있겠습니다.

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