임대차계약 교섭단계에서 지급한 가계약금 반환받을 수 있는 경우는?

부동산 임대차계약을 앞두고 있다면, 그 계약이 주택임대차나 상가임대차 할 것 없이 신중을 기하게 되는데요, 임대차계약 보증금 자체가 거액의 돈일뿐더러 향후 해당 부동산에 거주하거나 장사를 하면서 보내는 시간이 당사자 본인에게는 매우 중요하기 때문입니다.

그러다 보니 마음에 드는 부동산을 찾기 위해서 인터넷으로 다양한 매물을 살펴보고 또 실제 발품을 팔면서 부동산을 살피는 것이 의례적인 절차인데요, 이때 당장에는 마음에 들지만 더 좋은 부동산을 구할 수 있다는 생각에 일단 매물을 선점하여 묶어두기 위하여 가계약금만 지급하는 경우가 있습니다.

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가계약금에 정확히 이해하기 위해서는 먼저 계약금과의 차이점을 이해하고 있어야 하는데요, 계약금은 통상 매매대금의 10% 가량의 금액이 되며, 매매계약의 성립을 전제로 하기에 민법 제565조 해약금 규정이 적용됩니다. 

즉, 만약 매도인과 매수인 사이에 별도의 약정을 하지 않은 이상, 매수인은 자신이 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있으며, 매도인 역시 지급받은 계약금 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

사회경험이 있는 성인이라면 경험으로서 계약금이 해약금의 성질을 진다는 것을 알고 있지만, 가계약금과 계약금에 대해서 구별지어 그 성격을 명확히 구분하는 경우는 드문데요,

가계약금은 매매목적물에 관하여 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약교섭의 기초로 교부하는 일종의 증거금입니다. 즉, 매매계약이 체결되지 않을 경우에는 이를 돌려받는 것을 전제로 교부받을 수 있는 돈이기에, 매매계약이 체결되었음을 전제로 한 계약금과 법적 성격이 다른 것입니다.

 

그런데, 실제 소유자(임대인)과 세입자(임차인) 또는 매도인과 매수인 간의 부동산 계약 중에는 이 가계약금의 반환이 문제가 되어 소송까지 가게 되는 경우가 심심치 않게 발생합니다. 

가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약임에도 불구하고, 정식계약의 계약금의 일부, 즉 해약금 약정이 있다고 인정되는지 여부가 문제가 되는 것인데요, 최근 아파트의 임대차계약 교섭단계에서 임차인과 임대인간의 가계약금 반환 분쟁에 대해서 대법원이 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정할 수 있는 요건에 대해서 명시한 판례가 있어 알아보도록 하겠습니다.

임차인은 임대인과 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 300만원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 임대인은 가계약금이 해약금에 해당하므로 몰취되어야 한다고 주장하자 임차보증가계약금반환청구를 한 사례입니다.

해당 사건에서 2심 법원은 임차인(원고)이 임대인(피고)에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 청구를 배척하였습니다.

하지만, 대법원은 원고가 스스로 계약 체결을 포기하였더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다는 이유로 원심판결을 파기환송하였는데요, 그 판단 기준은 무엇이었을까요?

 

대법원은 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 판시하였는데요,

즉, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 원고(임차인)가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고(임대인)에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다고 보았으며, 원심법원이 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지 않은 것을 문제 삼은 것이었습니다.

부동산과 관련된 상담을 하다 보면, “가계약금을 돌려받을 수 있나요?”, “가계약금을 꼭 돌려줘야 하나요?”라는 질문을 자주 듣게 됩니다. 그만큼 우리나라에서는 부동산 매매계약이나 임대차계약 체결시 가계약금이 자주 활용되기 때문인데요, 

이번포스팅을 통해 알 수 있듯이 매매계약이 체결되지 않은 경우, 가계약금을 해약금으로 한다는 내용(위약금 특약)이 없는 한 가계약금을 반환받을 수 있으며, 그 전에 매물이 어느 정도 마음에 든다고 하여 무턱대고 가계약금을 입금하지 않아야 됨을 주의할 필요가 있겠습니다.

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