임대차 계약갱신요구 후 계약해지 통지 종료 기준일은 언제?

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1. 주택임대차보호법상 전세계약갱신요구권

임대차 3법 중 ‘전세계약갱신요구권’은 임차인이 임대차계약이 끝나기 전 임대인에게 전세 계약을 연장한다는 의사를 밝히면 임대인은 예외적인 경우를 제외하고는 임차인의 요구를 거절할 수 없다는 내용으로 주택임대차보호법에 규정되어 보호받는 권리입니다.

전세계약갱신요구권, 전세계약갱신청구권 등으로 불리는 이 권리는 임차인의 거주권을 넉넉히 보장하려는 데에 입법 목적이 있는데요, 통상 2년인 전세 계약 기간이 임차인의 전세계약 갱신 요구로 연장되면 임차인은 최대 4년간 현재 거주하는 집에서 안정된 생활을 할 수 있습니다.

 

그런데, 전세계약갱신요구 등 임대차 3법 관련 법적 분쟁이 자주 벌어지고 있습니다. 그 이유 중 하나가 아직 법이 시행된지 얼마 되지 않아 관련 개념이 명확히 정해지지 않은 면도 있기 때문인데요, 최근 임대차 계약갱신 요구 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제된 사건이 있었습니다.

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大判 2023다258672 임대차보증금등 반환 청구의 소

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2. 계약갱신요구 이후 해지통보를 하였다면?

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 ‘임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’라고 규정하여 임차인의 계약갱신요구권을 법으로 명문화하고, 같은 조 제4항은 ‘제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.’라고 명시하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다.  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

이 조항이 마련된 이유는 임차인이 임대차계약 체결 이후 현재 거주하는 주택에서 계속 머물기 위해 임대인에게 계약갱신요구를 하였다가 사정의 변경으로 계약해지를 다시 통보하는 경우도 생길 수 있는데, 임차인이 갑자기 의사를 바꾼 만큼 임대인이 새로운 임차인을 구할 수 있는 시간적 여유를 주기 위해서라 할 수 있습니다.

 

그런데, 이 경우 해지 시점을 언제로 하느냐가 문제 될 수 있는데요, 법에는 '임대인이 그 통지를 받은 날'이라고 명시되어 있지만 실제로는 임대차계약 기간이 끝난 시점을 기준으로 하는 경우도 많고, 하급심 법원 판결 중에도 임대차계약 기간이 끝난 시점을 기준으로 한 사례도 있기 때문입니다.

 

지난 11일 선고된 대법원판결(2023다258672 [임대차보증금등반환 청구의 소])이 바로 이 해지 시점에 대해 명확히 한 판결이기에 임대차계약 당사자라면 반드시 알아둘 필요가 있겠습니다.

 

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3. 임대차계약갱신 요구 후 계약해지 통지 임대차계약 종료일은?

그렇다면, 사건의 내용과 함께 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일을 언제로 볼 것인지에 대해 알아보겠습니다.

해당 사건의 원고는 임차인 A였는데요, 임차인은 2019. 3. 9. 임대인(피고) B와 보증금 2억 원에 월세 168만 원(반전세), 임대차 기간 2년의 임대차계약을 체결하였습니다(임대차기간 : 2019. 3. 10. ~ 2021. 3. 9.). 

이후, 2021년 1월 4일 A는 B에게 임대차 계약갱신요구 의사를 통보하였습니다.

그런데, 2021년 1월 28일 A는 다시 B에게 임대가 계약해지 의사를 통보하였고, 다음날 29일 임대인에게 해지통보가 도달하였습니다.

이에 임차인 A는 자신이 계약 해지를 통보하여 임대인에게 도달한 날은 기준으로 4월 30일까지의 월차임을 지급하고 부동산을 인도하였지만, 임대인 B는 임대차계약 종료 시점인 2021년 3월 9일부터를 기준으로 6월 9일까지의 월 차임을 제한 뒤에 임대차보증금을 반환하였습니다.

임차인이 생각한 시점을 기준으로 한다면 임대인은 임차인에게 공제한 차임을 되돌려 줘야 하고, 임대인이 생각한 시점을 기준으로 하면 임대인은 임차인에게 지급할 금액이 없는 것입니다.

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그런데, 이 사건에서 하급심 법원과 대법원의 판단이 달랐습니다.

하급심 법원은 임차인 A가 임대차 기간 중 임대인 B에게 계약갱신 의사를 밝힌 후에 다시금 계약해지 의사를 밝혔고, 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 6. 9.에 계약해지의 효력이 발생하기에, 임대인이 임차인에게 반환할 임대차보증금은 없다고 원고 패 판결을 선고하였습니다.

그런데, 대법원은 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 판단하였습니다.

따라서, 임차인의 해지 통지가 2021. 1. 29. 임대인에게 도달하였기에, 3개월이 지난 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 임대인이 이를 임차인에게 반환하도록 하여야 한다고 판시하였습니다. 

 

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이번 대법원판결은 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 다시금 계약해지 통지를 한 경우 3개월의 시점을 언제로 해야 하는지를 명확히 한 판결이며, 대법원판결인 만큼 향후 전국의 모든 하급심 법원이 이번 판결의 판시 기준을 따르게 되기에 의미하는 바가 매우 큰 판결이라 볼 수 있습니다.

물론, 임대인에게 불리한 판결이라 할 수 있지만, 대법원의 판단이기에 달리 불복할 없어 어쩔 수 없이 따라야 할 부분이라 임대차계약 당사자라면 추후 불필요한 문제가 생기지 않도록 이번 판결의 내용을 명심할 필요가 있습니다.

말도 많고 탈도 많은 임대차 3법 관련 분쟁, 임차인의 계약갱신청구 등 분쟁의 당사자라면 반드시 소송을 통해서 다투는 것이 능사가 아니기에 부동산전문변호사와 함께 실질적인 해결책을 모색해 보시기 바랍니다.

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