공유물분할청구소송 가격배상이 허용되는 경우와 지분가격평가는?

1. 공유물 분할의 개념

물건의 소유 형태는 매우 다양합니다. 스마트폰이나 시계, 의류 등 비교적 저렴한 물건은 개인이 단독 소유 형태로 소유하고 있는 경우가 많지만, 토지나 건물 등 값비싼 물건에 대해서는 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는 경우도 많이 찾아볼 수 있습니다.

하지만, ‘사공이 많으면 배가 산으로 간다’라는 속담이 있듯이 다양한 이해관계 속에 공유 관계를 끝내야 하는 상황이 올 수 있는데요, 이때 소유자 개인이 공유 관계를 종료하고 각자의 지분에 따라 공유물을 나누기 위한 법적 개념이 바로 ‘공유물분할’입니다.

 

출처 : pixabay

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2. 공유물분할청구소송을 하게 되었다면?

 

민법 제268조(공유물의 분할청구) ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. ③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다

민법 제268조에는 공유물분할에 대해서 명시하고 있는데요, 공유자는 다른 공유자들을 상대로 공유물의 분할을 청구할 수 있는데, 우선 분할의 방식은 협의분할로 이루어집니다.

만약, 공유자 간에 합의점을 찾을 수 없는 상황이라면 재판에 의한 분할, 즉 ‘공유물분할청구소송’을 하게 되는데요, 공유물분할소송은 현물 분할이 원칙이나 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 줄어들 염려가 있는 경우에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항).

그렇다면, 역시나 공유물분할소송에서 가장 중요한 것은 ‘공유물에 대한 가치를 얼마로 할 것인가?’라 할 수 있는데요, 통상 토지나 건물과 같은 부동산이 공유물분할소송의 목적물이 되는데, 부동산이라는 재산의 특성상 그 가치가 시시각각 변하고 경우에 따라서는 가액 평가 자체가 되어 있지 않은 경우도 있습니다.

 

사진 : 대법원

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3. 공유물분할소송에서 가격배상이 허용되는 경우 그리고 그 기준이 되는 '지분가격'의 의미는?

 

Q1. 공유물분할의 소에서 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우는? Q2. 이때 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’의 의미(=공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격) 및 그 산정 방법은?

대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 [공유물분할]

 

A1. 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 

따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 

 

나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. 

A2. 이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.

 

사진 : 서울중앙지방법원

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4. 공유물분할소송에서의 핵심은?

일반적으로 소송이라 원고와 피고 당사자 사이의 어떠한 갈등으로 인해 시작되는 경우가 많은데, 공유물분할소송의 경우에는 당사자 간에 법적 분쟁이 없는 경우에도 진행되는 경우가 적지 않습니다.

상속개시 이후 형제들이 망인으로부터 토지를 상속받은 경우를 예를 들어 보면, 상속 이후에는 잘 지내다가 물려받은 토지를 두고 형제들 간에 갈등이 생겨 소송을 하는 경우도 있지만, 형제들 중 누군가가 거액의 채무를 지거나 세금체납으로 공유재산이 압류되어 버리는 바람에 공유물분할소송을 제기하는 경우도 있습니다.

결국, 핵심은 동일한 공유물분할청구소송이라 하더라도 개인이 처한 상황에 따라 또 본인이 궁극적으로 원하는 바가 무엇인지에  따라서 부동산전문변호사의 조력을 받아 소송을 준비하고 진행해야 한다는 점입니다. 

 

어떤 부동산전문변호사를 만나느냐에 따라서 공유물분할소송의 결과는 크게 달라집니다. 사안이 복잡하고 앞이 보이지 않을수록 베테랑 부동산변호사의 도움이 필요합니다.

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