지역주택조합 탈퇴 토지사용권원 확보 비율을 기망하였다면!?

출처 : pixabay

지역주택조합 사업은 별도의 청약통장이 필요 없고 일반 아파트 분양보다 훨씬 저렴한 가격에 조합원이 신축 아파트를 마련할 수 있다는 장점이 있어 서민들의 내 집 마련 수단으로 여겨집니다.

최근 몇 년간 아파트 가격이 천정부지로 치솟자 지주택사업에 관심을 가지는 분들이 많아졌는데요, 하지만 안타깝게도 전국 각지에 수백 개의 지주택사업이 진행되고 있지만, 지역주택조합 사업이 성공적으로 마무리되어 조합원이 ‘내 집 마련’을 하는 경우는 극히 일부분입니다.

상당수의 지주택조합의 사업은 오랜 기간 제자리걸음 중이거나 운영진의 비위행위 등 악재가 겹쳐 중도에 엎어지기 일수인데, 사업 실패 요인은 다양하지만, 특히 ‘사업 대상 지역 토지확보’가 가장 큰 걸림돌로 꼽힙니다.

그런데, 최근 ‘토지사용권원 확보 비율에 대한 기망’과 관련된 지역주택조합 설립추진위원회와 조합가입자 간의 법적 분쟁에 대한 의미 있는 대법원판결(2022다293395판결)이 선고된 바 있어, 이에 대해서 심도 있게 살펴보겠습니다.

 

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토지사용권원 확보 비율에 대한 기망시 법적 책임은?

 

지주택 사업을 쉽게 정리해 보자면, 지역에 사는 주민들이 주체가 되어 토지를 매입, 시행사를 선정하여 주택을 건설하는 사업입니다.

따라서, 조합 자체가 큰 규모를 유지하고 있어야 사업 진행에 속도가 붙고 안정적인 재정이 뒷받침되기에 지역주택조합 추진위원회는 조합원의 탈퇴에 대해서 극도로 경계하며, 대부분의 지주택사업은 조합원 모집시 조합에 유리하게 계약서를 작성하였기에 조합원은 웬만한 사유로는 납입분담금을 받아내면서 조합에 탈퇴할 수 없고, 소송에 가더라도 패소하는 경우가 다반사입니다.

하지만, 한 번 지역주택조합에 가입하였다고 조합원이 무조건 발을 뺄 수 없는 것은 아닙니다.

몇 가지 사유에 해당할 경우에는 납입분담금을 전액 또는 일부를 받아내어 탈퇴할 수 있는데요, 그 중 하나가 바로 이번 대법원 판결(2022다293395 부당이득금반환청구의 소)과 같이 조합측에서 ‘토지사용권원 확보 비율’에 대해 기망을 한 경우입니다.

 

출처 : pixabay

 

그렇다면, 토지사용권원 확보 비율이 왜 중요한 것일까요?

 

이는 지주택 사업절차에 대해서 알면 이해가 쉬운데, 지주택 사업이 설립인가를 받기 위해서는 ‘주택법’에 따라서 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하고, 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지 소유권을 확보해야 합니다.

또한, 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우라면, 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 

이는 사업인가를 받으려면 해당 지역 토지의 80% 이상의 사용권원을 확보해야 하고, 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 끝까지 토지 소유권을 넘기지 않는 소유자(이른바 ‘알박기’)를 상대로 소송을 통해 적정한 시가로 소유권을 확보할 수 있다는 것을 의미하기에 지주택사업에 있어 토지의 사용권원 확보가 매우 중요함을 잘 알 수 있습니다.

 

그러다 보니, 지주택사업 추진위에서는 많은 조합원을 손쉽게 모집하기 위해서 실제 확보한 토지비율보다 높은 토지확보율을 내세워 모집하는 경우가 많은데, 이는 허위광고 즉, '기망'으로 볼 수 있는지의 문제로 이어집니다.

 

사진 : 대법원

대법원은 상품의 선전․광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망해위에 해당한다라는 입장을 가지고 있습니다(2009다1313/2020다215469판결).

이번 대법원 판결 역시 “지역주택조합의 설립인가를 위한 조합원 모집에 있어 그 모집 관련 거래의 관행과 신의칙에 비추어 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합하여 구체적 상황에 맞추어 합목적적으로 판단하여야 한다(2021다257743판결).”라고 판시하여 지주택조합의 과장광고 및 탈퇴 사건에 대한 기준을 명시하였습니다.

한편, 원심 법원에서는 지역주택조합에서 원고에게 이미 확보한 토지사용권원의 비율을 확정적으로 설명하였다고 보기 어렵고, 조합에서 광고판을 설치하거나 인터넷 게시물 작성에 관여하였는지 확인되지 않고 원고가 위 광고 등을 보고 이 사건 계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 조합의 손을 들어주었는데요.

이에 대해 대법원은 원고는 토지의 사용권원 확보비율 관련 광고 등을 보고 이 사건 계약 체결을 결정하였고, 주택조합 설립을 위한 추진위원회가 주택건설사업 등을 시행하는 경우직접 자신의 명의로 조합원 모집 업무를 진행하는 것이 아니고 업무대행자에게 조합원 모집을 맡기는 경우가 대부분이기에, 위 광고 등은 피고나 업무대행자와 사업대행 기타 계약관계가 존재하는 주체에 의하여 작성․게시되었다고 볼 여지가 있다고 보았습니다.

또한, 계약서에 첨부된 ‘사업계획 동의서’의 ‘매입대지면적’은 원고를 비롯한 계약상대방의 입장에서는 계약 당시 사용권원이 확보된 주택건설대지 면적으로 이해되었을 여지가 충분하다는 등의 이유로, 기망행위의 존부 등에 관한 원심판결에 심리미진, 법리오해의 위법이 있다고 보아 조합원의 손을 들어주었습니다.

더킴로펌 부동산전문변호사는 지주택에 가입한 조합원이 조합을 탈퇴하는 경우 계약체결시 지급한 납입분담금까지 돌려받는 것이 목적입니다. 하지만, 이미 잘 알려진 천편일률적인 방식으로 진행해서는 원하는 결과를 얻을 수 없기에 가입 당시에 불법이나 부당행위는 없었는지, 지주택 추진위가 사업을 진행하면서 횡령 등의 불법행위는 없었는지 등을 두루 살피면서 당사자 사정에 맞는 전략수립이 필요하다.”라고 강조하였습니다.

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