재개발사업의 수용재결에 따른 보상금 갈등 토지보상법위반으로 볼 수 있는 경우는?

최근 재개발, 재건축 사업과 관련된 소송이 증가하고 있습니다. 특히 재개발사업과 관련하여 시행사와 기존 주민 간의 분쟁이 여럿 나타나고 있는데, 재개발사업 과정에서 토지보상에 대한 시행사와 주민들 간의 협의가 이루어지지 않아 갈등이 발생하는 경우가 많습니다.

재개발보상은 생계와도 직면한 일이기에 당사자 간에 협의가 제대로 이루어지지 않으면 갈등이 커져 법정 다툼으로까지 이어지는 경우도 빈번히 발생하는데요, 최근 토지보상법위반 관련 유의미한 대법원판결(2019도13010 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 위반/大判)이 선고된 바 있어 창원부동산변호사와 함께 어떤 점이 문제가 되었던 것인지 알아보겠습니다.

 

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토지수용이 결정 났지만 부동산 인도 거부... 주거이전비 등의 미지급사유가 있다면?

 

주택재개발사업의 사업시행자가 수용재결에 따른 보상금을 지급하거나 공탁하고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제43조에 따라 부동산의 인도를 청구하는 경우, 현금청산대상자나 임차인 등이 주거이전비 등을 보상받기 전에는 (구) 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 단서에 따라 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있는지 여부.

그리고 현금청산대상자나 임차인 등이 수용개시일까지 수용대상 부동산을 인도하지 않은 경우, 토지보상법 제43조, 제95조의2 제2호 위반죄로 처벌할 수 있는지 여부가 문제된 사건인데요 해당 사건에 대한 대법원의 판시사항은 다음과 같습니다.

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)은 제43조에서 “토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.”라고 정하고, 제95조의2 제2호에서 이를 위반하여 토지 또는 물건을 인도하거나 이전하지 아니한 자를 처벌한다고 정하고 있다.

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가ㆍ고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 

 

다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 정하고 있다. 이 조항은 토지보상법 제43조에 대한 특별규정으로서, 사업시행자가 현금청산대상자나 임차인 등에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가ㆍ고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 대로 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다.

구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 그 개정 경위와 입법 취지, 구 도시정비법과 토지보상법의 관련 규정의 체계와 내용을 종합하면, 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정하는 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 

 

따라서 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 임차인 등으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에서 결정되는 주거이전비 등을 지급할 것이 요구된다. 사업시행자가 수용재결에서 정한 토지나 지장물 등 보상금을 지급하거나 공탁한 것만으로 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다.

사업시행자가 수용재결에 따른 보상금을 지급하거나 공탁하고 토지보상법 제43조에 따라 부동산의 인도를 청구하는 경우 현금청산대상자나 임차인 등이 주거이전비 등을 보상받기 전에는 특별한 사정이 없는 한 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에 따라 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있다. 따라서 이러한 경우 현금청산대상자나 임차인 등이 수용개시일까지 수용대상 부동산을 인도하지 않았다고 해서 토지보상법 제43조, 제95조의2 제2호 위반죄로 처벌해서는 안 된다.

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재건축과 재개발은 모두 도시를 재정비한다는 데에서 공통점을 갖지만, 특히 재개발사업은 공익적인 성격도 내포하고 있습니다. 또한 기존 거주자들의 생계 문제와도 직결되기에 재개발 사업시 이러한 점들이 모두 고려되어 세밀한 운영이 필요한데요, 하지만 어쩔 수 없이 분쟁이 발생하였고 소송을 통해서 그 해결을 원한다면 부동산전문변호사의 조력을 받아 답을 찾을 필요가 있겠습니다.

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◆더킴로펌(창원)◆

◆더킴로펌(서울)◆