권리금회수방해 손해배상청구시 인정되는 액수는?

서울중앙지방법원 전경

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상가건물 임차인에게는 특별한 권리가 인정됩니다. 바로 자신이 운영하던 가게를 새로운 임차인에게 넘길 때 받게 되는 ‘권리금’인데요, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 임차인 등이 자신이 사용하던 영업시설‧비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하는 대가로 새로운 임차인으로부터 받게 되는 금전 등을 말합니다.

요즘처럼, 하루가 다르게 우후죽순으로 새로운 가게들이 생겨나고 망하는 때에는 기존에 안정된 수익을 가지고 있는 영업점을 고스란히 물려받는 것이 새로운 영업자에게는 큰 이점이라 할 수 있는데요, 이에 실제로 목 좋은 곳에서 하루에 일정 수 이상의 손님들이 보장되는 가게의 권리금은 기본 수천만 원에서 많게는 1억 원이 훌쩍 넘기도 합니다.

※ 권리금의 종류 ① 바닥권리금 : 점포위치, 상권 등을 토대로 형성된 권리금  ② 영업권리금 : 영업노하우, 거래처 신용 등 무형자산의 권리금 ③ 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 기존 임차인이 사용하던 물품과 인테리어 등을 새 임차인이 인수하는 것을 조건으로 그 시설물에 대하여 보상하는 권리금

그러다 보니, 가게를 운영하는 임차인 입장에서는 임대인과 계약 후 걸게 된 상가임대차보증금뿐만 아니라 새로운 신규 임차인으로부터 받을 수 있는 권리금도 매우 소중할 수 밖에 없는데요, 하지만 실생활에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 일이 빈번히 발생하고 있습니다.

그 이유야 사안에 따라 각기 다르지만, 대표적인 이유 중 하나가 임대인 본인이 장사가 잘 되는 가게를 직접 운영하기 위해서 기존의 임차인이 새롭게 데려온 신규 임차인과의 계약을 체결하지 않고 상황을 어렵게 만드는 것인데요, 하지만, 현재는 상가건물입대차보호법에 따라서 임차인은 권리금 회수의 권리를 법적으로 보호받기 있기에 만약, 권리금 문제가 발생하였다면 법적인 조치를 취할 수 있습니다.

 

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1. 임대인이 임차인의 권리금회수를 방해하였다면..?

 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 4가지 중 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

만약, 위 사유 중 어느 하나 이상에 해당하는 경우라면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 제기할 수 있는데요, 최근 이와 관련하여 선고된 대법원 판례(2022다260586 [손해배상(기)])를 통해 임대인의 권리금회수방해시 얼마의 손해배상액을 인정받을 수 있고, 그 손해배상책임의 법적 성질에 대해서 이해할 수 있습니다.

그런데, 제과점을 운영하던 임차인 甲은 X건물 중 1층 일부에 대하여 임대인 乙 과임대차보증금 6천만 원 월 3백만 원(3,245,000원)의 임대차계약을 체결한 뒤에 2014. 12. 1.부터 제과점 운영을 시작하다가 2019. 7. 1.경 건강상의 문제로 자녀인 丙이 제과점 운영을 맡게 되었습니다.

丙은 임대인 乙과 2019. 7. 1.부터 2019. 12. 1.까지 임대차계약을 체결(보증금 6천만원 월세 3백만원)하고, 이후 P주식회사와 乙 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 8천만원의 권리금을 지급하는 내용의 권리 양도 양수 계약을 체결하였습니다. 

하지만, 임대인 乙은 본인도 아프다는 등의 이유를 들며 P주식회사와의 임대차계약을 미루었고, 결국 乙과 P주식회사 사이의 권리금계약을 해제되었습니다.

사건은 대법원까지 올라가게 되었고, 대법원은 파기자판으로 임대인 乙은 임차인 丙에게 71,677,900원을 지급하라는 판결을 선고하였는데요,

이때 대법원은 “이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.”라고 판시하여, 여타 권리금회수방해로 인한 손해배상청구 사건에 있어 기준점을 제시하고 있습니다.

 

대법원 대검찰청

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2. 임차인이 권리금을 받을 권리가 보호되지 않는 경우가 있다!?

 

그런데, 한가지 유념할 점이 있습니다. 임대인의 권리금회수 방해에 대해서 모든 임차인이 보호받을 수 있는 것은 아니라는 점입니다.

상가건물임대차보호법에 따라서 예외적인 사유에 해당하는 경우라면, 임대인의 권리금회수방해가 있었다 하더라도 임차인은 손해배상청구를 할 수 없는데요, 그 사유는 아래와 같습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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3. 권리금 분쟁으로 손해배상청구를 하는 목적은 결국 금전적 배상

 

임대인의 권리금회수방해로 임차인이 소송을 하는 이유는 결국, 금전적 배상을 받기 위함입니다. 따라서, 손해배상청구를 통해 문제를 해결할 수 있지만 결국 소송이 능사가 아님을 알아야 합니다. 민사소송을 하게 되면 통상 수개월에서 길게는 1년 이상이라는 기간이 소요되기에 임대인과 임차인 간의 분쟁시에는 양쪽 모두 막대한 피해를 감수하여 승자 없는 승리가 되기도 합니다. 따라서, 결국 상대방과 적절합 타협점을 찾아 조기에 문제를 해결하는 것이 이득일 수 있으므로 부동산전문변호사와의 상담을 통해서 진정한 문제해결의 열쇠를 찾아보시기 바랍니다.

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