유치권행사 중인 건물 낙찰자가 인도받으려면?

출처 : 이데일리 뉴스 기사 中

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“유치권행사 중인 건물 낙찰자가 인도받으려면?”

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길을 지나가다 보면 건물에 ‘유치권 행사 중’이라고 써있는 현수막이나 락커페인트가 칠해져 있는 것을 종종 볼 수 있는데요, 유치권이란 무엇이고, 저렇게 다 지어져 있는 건물을 활용하지 못하고 있는 이유는 무엇일가요?

‘유치권’이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말합니다. 

예를 들어 어떤 자본가가 자신의 빌딩을 짓기 위해서 건설사와 건설계약을 체결한 뒤에 건설사가 건물을 모두 지었는데, 잔금 지급을 미루거나 약속된 금액보다 더 적은 금액을 주면서 건물을 인도받으려는 경우가 생길 수 있는데요, 이때 건설사에서는 약속된 금액을 모두 달라고 하면서 유치권을 행사하는 것입니다.

그런데, 건물주가 돈을 제대로 지급해주지 못하고 있는 경우 중에는 사실상 경제상황이 좋지 않아서인 경우가 많습니다. 다른 사람 또는 기관으로부터 채무를 지고 있는 경우가 많은데요, 만약 계속하여 채무를 갚지 못하게 되면, 채권자들은 건물주(채무자)를 상대로 소송을 진행하게 되고 건물주의 소유라 할 수 있는 건물 역시 경매에 넘겨져 새로운 소유자가 나타나게 됩니다.

 

그렇게 되면, 새로운 소유자는 기존에 유치권을 행사하고 있는 건물에 현수막을 떼어버리고 손쉽게 들어갈 수 있을까요? 

그렇지 않습니다. 이 과정에서도 엄청난 다툼이 생기기 마련인데요, 새로운 소유자는 기존 건물주가 제대로 지급하지 않은 돈을 본인이 지급할 이유는 없으면서 적법하게 낙찰받은 자기 건물에 자기가 들어가는 것이기에 당당하지만, 

유치권을 행사하는 입장에서도 본인들의 몫을 챙겨야 하기에 필사적으로 건물을 지키게 되고 이 과정에서 타협점을 찾기 어렵고 몸싸움이 일어나는 경우가 다반사입니다.

그렇다면, 낙찰자가 유치권을 주장하는 유치권자를 상대로 건물을 인도받는 방법은 무엇일까요?

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상대방과 타협점을 찾지 못한다면 결국 법적 절차를 진행해야 하고, 이때 부동산인도청구나 건물명도소송을 제기하는 것을 검토해 봐야 합니다.

우선 정당한 경매절차로 건물을 낙찰받아 소유하게 되었기에, 낙찰자는 유치권자에게 부동산인도명령을 신청할 수 있고, 유치권자에게 정당한 대항력이 없다면 건물을 인도받을 수 있습니다. 

그런데, 유치권자의 점유 개시 시점이 해당 부동산의 압류 이전이거나, 정당한 공사비를 못받고 있는 경우 등 유치권자의 주장에 대항력이 있고 유치권신고가 객관적으로 소명되는 경우라면 부동산인도청구가 기각될 수 있고, 이 경우에는 건물명도소송을 제기하여 승소한 뒤에 명도집행절차를 거쳐서 건물을 인도받을 수 있습니다.

 

한편, 유치권으로 인해 생겨난 소유자와 점유자 간의 분쟁은 단순히 부동산소송 즉, 민사상의 문제로만 여길 수는 없습니다.

유치권자가 처음부터 건물이 넘어가지 않게 방해를 한 경우에는 경매입찰방해죄나 공사대금을 과도하게 부풀린 정황이 들어났다면 사기미수의 혐의를 적용하는 등 형사고소를 할 수 있고, 낙찰자가 건물에 들어가려는 과정에서 유치권자가 협박을 하거나 폭행을 한 경우에는 협박 또는 폭행, 상해 등으로도 고소할 수 있기에 민‧형사상의 소송을 모두 진행할 수 있음을 미리 염두에 두고 있어야 합니다.

유치권으로 인한 갈등은 길어질수록 당사자들에게 불리해집니다. 그렇다고 섣부르게 직접 유형력을 행사하다가는 사상의 결과가 발생함과 동시에 자기 소유의 건물임에도 권리행사방해죄 등에 저촉되어 형사처벌을 받을 수 있습니다. 따라서 경험 많은 부동산 변호사의 조력이 필요하다고 볼 수 있습니다. 

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