상가권리금반환소송 진행하려면?

코로나19 이후 오히려 장사가 잘되는 집과 안되는 집이 극명하게 갈리게 되었습니다. 코로나19의 여파로 사람들의 외부활동은 줄어들고 있고 세계적인 경기침체로 소비심리가 줄어들고 있지만 그럼에도 여전히 성업을 하는 가게들은 있습니다. 

그러다 보니, 최근 권리금을 둘러싼 분쟁이 늘어나고 있는데요, 임차인이라면 한 번쯤, 임대인의 상가권리금회수방해에 대해서 생각해보기 마련인데, 이번 포스팅은 상가권리금소송에 대해서 알아보겠습니다.

 

기존에 세입자로 있던 임차인이 계약의 해지에 따라 상가를 비워주고 나가야 하는 경우라면, 새 임차인으로부터 상가권리금을 지급받아서, 자신이 과거 이전 임차인에게 지급했던 상가권리금이나 가게에 투자한 시설비 또는 상권형성에 기여한 부분 등을 회수하길 원하는 경우가 많을 것입니다. 

하지만 거액의 돈이 얽힌 문제이다 보니 복잡한 분쟁이 많이 발생하는데, 특히나 계약 종료 시점에는 갈등이 더 심해지기 마련입니다.

임대인과 임차인의 생각이 일치해서 별 문제없이 권리금을 주고 들어올 세입자를 구하는 경우도 있는 반면, 임대인이 계약하길 원하는 새로운 임차인과 기존 임차인이 계약하길 원하는 새로운 임차인이 달라 갈등이 빚어지는 경우도 있습니다.

 

이러한 갈등은 주로 임대인이 공백이 생기기 전에 어떻게든 빨리 새 세입자를 구하기 위해 권리금을 생각하지 않고 임차인을 구하려 하는 경우이거나, 상가권리금이 오고가면 앞으로도 그것으로 인해 골칫거리가 생길 것을 염려하는 경우, 자신의 가족이나 지인 등 특정인을 임차인으로 들이길 원하는 경우 그리고 임차인이 비교적 높은 상가권리금을 받길 원하는 경우 등에 발생하고 있습니다. 

이와 같은 상황에서 임대인이 원하는 자와 계약을 맺었다는 이유로 기존 임차인이 주선한 자와의 계약을 거절하는 탓에 상가권리금을 회수하지 못했다면, 임차인은 손해를 만회하기 위해서 어떠한 조치를 할 수 있을지 반대로 임대인은 손해를 보지 않고 자신의 주장대로 계약을 진행할 수 있을지에 대해 알아보겠습니다.

 

상가권리금 회수기회 보호의무

상가건물임대차보호법에 제10조의4에서는 상가권리금 회수기회 보호와 관련한 규정을 두고 있습니다. 이에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간에, 정당한 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 쉽게 말해 ‘권리금회수방해’ 라고 하는데요.

<회수하지 못한 상가권리금의 실질적 회수위한 손해배상청구>

만약 정당한 사유 없이 임대인 때문에 권리금회수를 하지 못해 손해를 본 부분이 있다면, 기존 임차인은 상거건물임대차보호법 제10조의4 3항에 따라서 손해배상을 해야 합니다. 이 절차가 상가권리금청구소송이라고 볼 수 있습니다. 하지만 손해배상청구가 인정되지 않는 경우도 있는데요.

다음과 같은 상황에서는 손해배상청구가 불가능합니다.

상가임대차보호법에 제10조의4 2항

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 중 하나에 해당한다면, 기존 임차인이 주선한 자와의 계약을 거절하는데 정당한 이유가 있다고 봅니다.

또한, 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 
중 하나에 해당하는 경우에는, 손해배상청구가 인정되지 않습니다.

 

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따라서 손해배상을 청구하려는 임차인의 입장에서는 위와 같이 정당한 사유가 인정된다거나 회수기회보호의무가 인정되지 않는 사유가 있지는 않은지 살펴본 후 대처를 할 필요가 있는데요, 만약 무작정 보상만을 요구하며 퇴거를 하지 않고 버틴다면 소송비용과 집행비용 및 기타 손해배상까지 생각해야 합니다.

또한 손해배상을 요구당한 임대인의 입장에서는 기존 임차인이 주선한 자와의 계약을 하지 않은 것에 정당한 사유가 존재할 수 있는지, 그리고 회수기회보호의무가 인정되지 않는 요소는 없는지(특히 3기에 달하는 차임의 연체나 미동의 전대차) 확인할 필요가 있을 것입니다.

법적 분쟁은 다소 모호한 경우가 얼마든지 있을 수 있기 때문에, 이러한 경우에는 결국 법원의 판단을 받아야 할 필요가 있는데요, 만약 이와 관련된 분쟁이 발생한 상황이라면 철저한 법리적 분석과 대응책을 부동산전문변호사와 함께 충분히 마련할 필요가 있겠습니다.