창원부동산변호사 유치권행사 적법한 성립요건은?

건축공사 이후 공사대금 미지급으로 인한 분쟁은 우리 주위에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있는데요, 바로 ‘유치권행사’라 적혀 있는 현수막이나 건물 외벽에 칠해진 락카 페인트 등을 통해서입니다.

기껏 열심히 건물을 지어 놓았는데, 건축주가 공사대금을 주지 않거나 계약서상과 달리 공사대금을 깎으려고 한다면 건설업자 입장에서는 그저 황당할 수 밖에 없을 텐데요, 이때 시공사 측에서 못 받은 공사대금을 받기 위해 진행하는 방법 중 하나가 바로 ‘유치권행사’입니다.

 

‘유치권’이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말하며 ‘공평의 원칙’에 기해 인정되는 권리입니다.

쉽게 말해 건축주와 건설계약을 체결한 시공사가 건물을 완공한 뒤에 잔금을 모두 지급받기 전까지 해당 건물을 점유하면서 건물인도를 거부하는 것이 바로 유치권 행사인데요, 

 

그런데, 실제 유치권행사 장면을 보면 대형트럭이나 컨테이너를 건물 주위에 두르거나 건장한 남성들이 사람들이 건물로 진입하는 것을 막는 등의 위력이 행해지는 경우가 다반사이고 또 그 과정에서 법적 분쟁이 발생하는 경우가 많기에 어떤 경우가 위법한 유치권행사인지에 대해서 궁금해 하시는 경우가 많습니다.

 

그렇다면, 적법한 유치권이 인정되기 위한 성립요건은 무엇일까요?

 

민법 제320조(유치권의 내용)  ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

1. 유치권은 유치하려는 목적물에 대한 적법한 점유여야 합니다.

시공사 등 건설하도급업체는 건물 완공 이후 건설대금을 지급받지 못하고 있는 경우에는 유치권행사를 위해서 공사목적물을 점유할 수 있는 권리가 있습니다. 법원은 점유의 방식에 대해서 간접점유도 가능하다는 입장을 가지고 있지만, 그렇다고 하여 단지 건물 외벽에 현수막이나 피켓만을 설치하는 경우에는 그 점유를 인정받기 어려울 수 있습니다.

결국, 사람이 상주하고 있어야 하는데, 보통은 시공사측에서 경비업체나 용역업체의 직원들을 고용하여 담당직원과 함께 점유를 이어가는데, 인원이 일시적으로 철수하였다가 건축주 측에서 건물을 점유한 이후에 다시 건물을 점유하였다가는 적법한 유치권이 인정되지 않게 되어 업무방해, 건조물침입죄 등의 형사상의 문제나 유치권부존재확인소송 등 민사상의 문제 역시 발생할 수 있기에 주의가 필요한 부분입니다.

2. 건물 등에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래하여야 합니다.

당연한 것이지만, 유치권을 행사하기 위해서는 먼저 채권의 변제기가 도래하여야 합니다. 

3. 당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 합니다. 

유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권이기에 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고, 이 특약에 따른 효력은 상대방뿐만 아니라 제3자에게도 주장할 수 있습니다.

4. 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있어야 합니다. 

쉽게 말해, 유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 

예를 들어, A가 건물 신축공사 수급인인 B 주식회사(시공사)와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 뒤에 그 대금을 받지 못한 경우에는 유치권행사를 할 수 없습니다. 왜냐하면, A의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고는 할 수 없기 때문입니다(2011다96208판결).

 

 

지금까지 적법한 유치권이 인정될 수 있는 성립요건에 대해서 알아보았는데요, 유치권이 성립되었다 하여도, 유치권자는 유치물을 함부로 다룰 수 없습니다.

 

왜냐하면 유치권자에게는 선량한 관리자의 주의의무를 지기 때문인데요, 간혹 유치권을 행사한다는 이유로 건물 내부의 철문에 모두 용접을 해 붙이거나, 건물 내에 사람들이 이용하고 있는 집기를 손상시키는 등의 행위도 발생하는데, 이러한 경우 별도의 민‧형사상의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

한편, 사실상 이미 유치권과 관련된 문제가 발생한 경우라면 채무자가 의도하였건 의도하지 않았건 당사자 간의 힘만으로는 문제를 해결할 수 없는 상황이라 할 수 있습니다. 결국엔 각 사안에 따라 민사소송을 통해 분쟁을 해결할 수 밖에 없고, 그 과정에서 다양한 문제가 발생할 수 있기에 건설과 관련된 분쟁의 당사자라면 우선 부동산전문변호사와의 상담을 통해 적절한 해결책을 생각해 볼 필요가 있겠습니다.

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