임차인의 원상회복의무 위반, 임대차보증금반환 거부 할 수 있을까?

매년 이사철이 지나고 나면 집주인과 세입자 간의 분쟁으로 인한 부동산소송 관련 상담문의가 저희 로펌으로 여 들어오고 있습니다.

그 사연을 보면, 임대차계약기간이 끝나 임차인이 새로운 집으로 이사를 하였는데 임대인이 경제적 사정이 좋지 않다면서 전세보증금을 제대로 지급해주지 않는 경우, 임차인이 고등학교에 다니는 자녀의 학업을 위해 계약갱신청구를 하였지만 임대인이 이를 거부하고 더 높은 임차료를 요구하는 경우 등 셀 수 없이 다양한데요,

이번 포스팅에서는 그 중 임대인, 임차인 누구에게나 가장 흔히 발생할 수 있는 임대차보증금반환거부 관련 문제와 관련 대법원 판례(99다34697판결)를 하나 살펴보겠습니다.

대한민국 대법원

부모님으로부터 독립하여 집을 구한 뒤에 혼자서 생활을 하는 성인이라면 누구나 원상회복의무에 대해서 알고 있습니다. ‘원상회복의무’란 말 그대로 원래 상태대로 되돌려 놓는 의무를 말하는데요, 

아파트나 오피스텔, 빌라 등에서 임차인이 월세나 전세로 지내다가 계약기간 만료 후 이사를 갈 때에는 자신이 처음에 들어왔을 때 그대로의 상태로 돌려 놓은 뒤에 해당 부동산을 임대인에게 반납해야 합니다. 

그러다 보니, 자기 소유의 집을 산 뒤에는 ‘이제는 못 밖을 때 신경 안쓴다.’라는 우스갯소리를 하기도 하는데요, 그런데, 도대체 어느 선까지 원래대로 되돌려 놓아야 하는지 그 기준에 대한 판단이 사람마다 다르다 보니 원상회복의무를 제대로 지키지 않았다는 이유로 임대인과 임차인간에 법정다툼이 빈번히 벌어지고 있습니다.

 

특히, 최근에는 다양한 전자제품들이 집안 내에 설치되면서 문제가 더 잦아지고 있는데, 별걸이형 스마트TV의 경우에는 거실 벽면 일부를 뜯어내어 설치를 해야 하고 천장형 에어컨의 경우에는 천장을 뜯어내다 보니 갈등을 빚곤 합니다.

 

그 갈등은 결국 '돈'이 목적이라 할 수 있는데, 임차인이 집을 비우고 이사를 갔음에도 임대인이 원상회복의무 불이행을 이유로 전세보증금이나 월세보증금을 지급해주지 않는 경우인데, 이런 경우 참고할 만한 대표적인 판례가 하나 있습니다.

해당 사건은 임대인과 임차인의 임대차계약시(임대차보증금 125,226,670원), 임차인이 임대인으로부터 건물을 임차하면서 원래 3KW였던 전기시설을 10KW로 증설한 후 임대차계약 종료시 이를 원상회복하기로 약정하였는데, 임대차계약기간이 종료된 이후 임차인은 전기시설을 원상회복하지 않고 떠나서 임대인이 전세보증금반환을 거부한 사건이었습니다.

 

 

먼저 임대인이 임차인에게 임대차보증금반환을 거부할 수 있는지 알아야 하는데요, 

우리 민법은 건물임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무와 연체 차임과 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 보고 있습니다.

즉, 임차인은 계약기간이 끝난 뒤에도 전세보증금을 제대로 받지 못하고 있다면 부동산의 인도를 거부할 수 있고, 임대인 역시 임차인이 월세를 체납하였거나 과도한 인테리어를 한 뒤에 원상회복 없이 이사가 버린 경우라면 임대차보증금에서 체납비용을 까거나 원상회복을 해 놓을때까지 보증금을 돌려주지 않을 수 있습니다. 

그런데, 해당 사건은 조금 다른데요, 임차인이 3KW의 전기시설을 10KW로 증설한 뒤에 이를 다시 돌려놓지 않은 사실은 있지만 이 비용은 326,000원에 불과하였습니다. 

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이에, 대법원은 동시이행의 항병권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 위와 같이 임차인이 불이행한 원상회복의무는 사소한 부분이고, 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 하여, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할때까지, 혹은 이 사건에서와 같이 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 그 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 신의칙에 반하는 것이 되어 허용될 수 없다고 보았습니다.

 

tip - 한줄 정리

임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부 (NO)

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결국, 임대인의 입장에서는 임차인이 임대차계약 종료 후 원상회복을 제대로 하지 않았다 하더라도 그 수준이 사소한 경우라고 볼 수 있는 수준이라면, 임대차보증금반환을 거부할 수 없습니다.

 

다만, 임대인은 임차인을 상대로 별도의 손해배상청구를 제기하여 집을 다시 예전으로 돌려놓음과 동시에 적절한 보상 역시 받을 수 있기에, 이와 유사한 문제의 당사자라면 부동산전문변호사와의 상담을 통해 적절한 해결책을 찾아보시기 바랍니다.

 

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