명도소송 전 임대인이 주의해야 할 사항은?

임대인과 임차인 간의 갈등은 비단 어제오늘 날만의 문제가 아닙니다. 그런데, 몇 년 전 코로나 바이러스의 전 세계적인 확산 이후 사람들의 야외활동이 대폭 감소하였고, 이로 인해 경제적 어려움으로 가게를 닫는 자영업자들이 속출하면서 최근 몇 년간 상가임대차계약 이후 건물명도소송이 큰 폭으로 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

명도소송이란 건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 상대방으로부터 부동산의 인도를 구하는 것을 목적으로 하는 소송으로 상가건물의 경우 상가임대차계약 이후 세입자인 임차인과 건물주인인 임대인간의 소송으로 전개되는데, 코로나 시국으로 인하여 장사를 제대로 하지 못한 임차인이 월세를 밀리거나 임대차계약이 끝난 이후에도 임차인이 선뜻 가게를 비워주지 않는 등의 이유로 명도소송이 늘어난 것입니다.

간혹, 제때 자리를 비워주지 않는 임차인들 때문에 임대인들은 답답한 마음에 상점 주인이 가게를 비운 상태에서 강제로 문을 따고 들어가거나 집기들을 건물 밖으로 빼내어 더 큰 분쟁으로 커지기도 하는데, 이러한 임대인의 행위는 이후 별개의 민‧형사상의 문제가 될 수 있을 뿐만 아니라 향후 명도소송에서도 임대인에게 불리하게 적용될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

그렇다면, 상가건물임대차 갈등으로 건물명도소송을 앞두고 있는 임대인이 주의해야 할 점은 무엇이 있는지 대표적인 사례 몇 가지를 살펴보겠습니다.

 

 

▶ 임차인(세입자)의 동의 없이 임대인이 가게에 침입하였다면!?

임대차계약이 만료되었거나 해지된 경우에는 임차인은 해당 건물을 점유할 적법한 권리가 사라집니다. 그러다 보니, 간혹 임대인 중에서는 임차인이 자리를 비운 사이를 틈타서 열쇠수리공을 불러서 강제로 문을 따고 들어가는 등 ‘무단침입’이 벌어지기도 하는데요, 임대인의 이러한 행위는 형법상 ‘주거침입죄(상가건물의 경우에는 건조물침입죄)’에 해당합니다. 

임대인 입장에서는 ‘계약기간이 끝났고 내 건물에 내가 들어가는게 왜 문제야!’라는 생각이 들 수 있겠지만, 우리 형법상 주거침입죄의 보호법익은 ‘그 주거를 지배하고 있는 공동생활자 모두의 사실상의 평온’으로 보고 있기 때문에 문제가 될 수 있는 것인데, 쉽게 말해서 당사자간의 법적인 권리관계는 묻지 않고 사건 당시의 사실상 임차인의 평온을 보호하겠다는 것입니다.

따라서 적법한 임대차기간이 종료한 이후에도 임차인의 계속점유(사실상 불법점유)하고 있는 건물에 대하여 임대인(소유자)가 마음대로 건조물에 들어간 경우에는 건조물침입죄가 성립하며, 만약 이 과정에서 집기들을 꺼내어 길거리나 복도 등으로 끌고 나오다가 상품가치가 손상되면 손괴죄 등에도 의율될 수 있습니다. 

또한, 당사자간에 물리적인 충돌이 생겨 사상이 발생하거나 강제로 문을 따는 과정에서 자물쇠 등 시건장치가 파손되었거나 집기들의 사용이 어렵게 되었다면, 민사상 손해배상청구의 문제도 생길 수 있습니다.

 

대법원

 

▶ 단전조치, 단수조치 등을 행하는 경우는?

한편, 임대인은 임차인을 내쫓기 위해서 전기나 수도, 가스 등을 끊어 영업을 하지 못하게 하는 경우도 빈번히 발생하는데, 통상 이 경우 영업방해 내지는 업무방해의 민‧형사상의 문제로 의율되지만, 모든 단전 ‧ 단수조치가 법적인 문제가 되는 것은 아닙니다. 

최근 임대인의 단전‧단수조치가 문제가 되어 임차인이 손해배상청구소송(2018다38607)을 한 사안을 통해 대법원의 입장을 확인할 수 있는데요,

대법원은 “집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며,  

"단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 판시한 바 있습니다.

 

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결국, 상가임대차계약 체결 이후 임대인(건물주)와 임차인(자영업자 등)의 분쟁시에 양자 모두 대화로서 해결하려는 노력이 필요하며, 만약 어쩔 수 없이 명도소송 등 법적인 절차를 진행할 수 밖에 없는 상황이라면, 위에 본 바와 같이 각 개별적인 사안에 따라 법리적 판단이 필요하며 또 그에 따라 결과 역시 달라질 수 있으므로, 부동산전문변호사의 조력을 받아서 적법한 방식으로 문제를 해결할 필요가 있겠습니다.

 

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