부동산점유이전금지가처분 명도소송 전 필수인 이유는?

법무법인 더킴로펌 서울사무소

임대차계약기간이 끝났음에도 이런저런 이유로 집을 비워주지 않는 세입자들은 예나 지금이나 존재해 왔습니다. 

특히 지금처럼 집값이 하루가 다르게 떨어지고 있고, 전셋집 자체를 구하기 어려운 상황에서는 악성 임차인들로 고통받고 있는 임대인들은 그 어느 때보다 많아진 상태라 할 수 있는데요,

임대인 입장에서는 기존의 임차인과 계약기간이 끝났으면 빨리 새로운 임차인을 받아야 하거나, 집주인 본인이 원래의 집에 들어가야 하는 등 저마다의 사정이 있기 마련인데, 악성 임차인이 정당한 이유 없이 집을 비워주지 않는 경우라면 여간 골치아픈 일이 아닐 수 없습니다.

물론, 임대차계약종료시점을 앞두고 있는 임대인과 임차인 간에는 크고 작은 다툼이나 실랑이가 생기기 마련이고 대부분은 당사자 간에 원만히 해결할 수 있지만, 임차인이 비협조적인 태도로 일관되게 나오면서 상식 밖의 행동으로 도저히 당사자 간에 협의가 불가능한 상황이라면 어쩔 수 없이 임대인은 명도소송을 통해 세입자를 내쫓을 수 밖에 없습니다.

 

그런데, 실상 임대인이 건물명도소송을 제기할 경우에는 유념할 점이 한두가지가 아니기에 주의가 필요합니다.

하지만, 임대인 입장에서는 법적으로 떳떳하기에, 사안을 대수롭지 않게 여기고 서류 작성만 변호사나 법무사 등 법률전문가에게 맡기고 나홀로소송으로 명도소송을 진행하는 경우가 더러 있는데, 그러다가 소송을 어렵게 진행한 끝에 정작 원하는 결과를 얻지 못하고 낭패에 빠지는 경우가 많이 발생합니다.

심지어는 소송이 끝난 뒤에 똑같은 소송을 상대방만 바꿔서 진행해야 하는 경우도 발생하는데요, 임대인이 임차인을 상대로 명도소송을 제기하였지만, 그 임차인이 해당 부동산을 다른 제3 자에게 넘겨버려 제3 자를 상대로 똑같은 소송을 다시 한 번 해야 하는 상황에 놓이게 되는 것입니다.

이러한 일이 발생하는 이유는 ‘임차인이 부동산을 처분하지 못하게 묶어 두고 소송을 시작하지 않았기 때문’인데, 만약, 이러한 우를 범하지 않기 위해서는 명도소송 전 ‘부동산점유이전금지가처분’을 한 상태에서 소를 진행해야 합니다.

---

부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도‧명도청구권을 보전하기 위해 가처분으로 목적물의 인적‧물적 현상을 본집행시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말하며, 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권‧전세권‧임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 부동산처분금지가처분과는 차이가 있습니다.

쉽게말해 부동산점유이전금지가처분이란 원활한 집행을 위한 보전처분, 즉 임대인이 지금의 임차인을 상대로 목적물인 부동산을 돌려받기 위해 현 상태를 유지한 상태하기 위해 법원에 미리 신청하는 보전처분이라 할 수 있으며,

만약, 기존의 임차인이 굉장히 비협조적으로 나오면서 임대인을 골탕먹이려는 심보를 갖고 있는 상태라고 판단된다면 명도소송 전 필수적으로 점유이전금지가처분신청을 할 필요가 있습니다.

 

 

| 부동산 점유이전금지가처분의 요건은?

그런데, 부동산점유이전금지가처분은 언제나 할 수 있는 것은 아닌데요, 신청인에게 피보전권리와 보전의 필요성이 있어야 합니다.

임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자(임차인 또는 점유자)에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있으며,

목적물의 본 집행까지 채무자가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

이러한 요건이 충족된다면, 부동산점유이전금지가처분신청을 할 수 있는데요, 하지만, 일반인이 변호사의 도움 없이 혼자서 이를 진행한다는 것은 매우 어렵습니다. 

 

관련 서류 작성을 하는 것 자체가 매우 어렵기 때문인데요, 하나의 예로, 목적물이 부동산인만큼 보전처분시에는 부동산이 특정되어야 하는데, 이때 단순히 통용되는 주소와 동‧호수를 적는 것으로 요건이 충족되지 않으며, 아래의 예시처럼 세세하게 작성해야 합니다. 

부동산의 표시 1. 서울특별시 oo구 oo동 XXX-XX 제13호  목조기와지붕 단층주택  34.08㎡   시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층창고  6..80㎡

한편, 보전처분이라는 것은 원활한 집해을 하기 위함이기도 하지만, 그 성격상 상대방 모르게 신속히 진행되어야 하므로 결국, 부동산점유이전금지가처분신청을 원활히 진행하기 위해서는 부동산전문변호사의 도움이 필요하다고 볼 수 있겠습니다.

---

◆법무법인 더킴로펌 창원본사 오시는 길◆

◆법무법인 더킴로펌 서울사무소 오시는 길◆