상가 임대차계약 중도해지 분쟁 해결 방법과 예방 팁

경기침체가 길어지면서 상가 임대차계약 중도해지를 고민하는 자영업자, 임차인들이 크게 늘고 있습니다. 

경기가 좋은 때에는 새로운 임차인을 구해 대체하거나 임대인과 원만히 합의해 계약을 종료하는 경우가 가능했지만, 코로나19 이후 장기간의 경기 침체로 인해 상가임대차계약 중도해지가 쉽지 않은 게 현실입니다.

결국 해결되지 않은 갈등은 임대인(건물주)와 임차인 간의 법적 분쟁으로 번지게 되는데요, 이번 글에서는 ‘상가 임대차계약 중도해지’에 대한 분쟁시 해결 방법과 계약 체결시 예방 팁을 정리해 보았습니다.

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1. 상가 임대차계약 중도해지 사유 및 소송 유형

(1) 상가 임대차계약의 중도 해지 사유

임대차 기간의 약정이 있더라도 임차인과 임대인은 ‘민법’과 ‘상가건물 임대차보호법’에 따라 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

① 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우

‣ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인하여 임대차의목적을 달성할 수 없는 때 (민법 제625조)
‣ 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용․수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 (민법 제627조)

② 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우

 

‣ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차 상가건물을 전대한 경우 (민법 제629조 제2항)
‣ 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 (상가임대차보호법 제10조의8)
‣ 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 사용․수익하지 않은 경우 (민법 제654조|610조 준용)

하지만, 실제 계약 중도해지로 인한 상가임대차분쟁을 살펴보면, 해지사유로 볼 수 있는지 판단하기 애매한 경우가 많습니다.

(2) 중도해지 분쟁으로 인한 소송의 유형, 대법원 입장

상가임대차 계약 체결 이후 중도해지 문제로 벌어지는 소송은 크게 두 가지 유형입니다.

하나는 임차인이 중도해지를 요구하면서 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하는 소송이고, 다른 하나는 임차인이 영업을 중단하고 차임(월세)을 지급하지 않을 때 임대인이 미지급 차임 청구 소송입니다.

그런데 여기서 중요한 점은, 임차인의 단순한 영업적자나 개인적 사정만으로는 중도해지 사유가 법적으로 인정되기 어렵다는 점인데요, 우리 법원이 정한 ‘사정변경에 의한 계약해지’ 요건이 매우 엄격하기 때문입니다.

(3) 대법원의 입장은 무엇일까?

대법원 전원합의체 판결에 따르면, 사정변경으로 인한 계약 해제는 ① 계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생했고, ② 그 사정 변경이 당사자에게 책임 없는 사유로 발생했으며, ③ 계약을 그대로 이행시키면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 되는 경우에만 인정됩니다.

여기서 주목할 점은 ‘개인적인 사정’은 포함되지 않는다는 것입니다. 즉, 임차인이 계약할 때 영업이익을 기대했지만 손실이 났다는 이유만으로는 계약 해지를 주장할 수 없다는 것입니다.

예를 들어, A씨가 은퇴 후 레스토랑을 차렸고, 매장을 운영할수록 수억 원의 손실이 발생하여 계약 해지를 주장하였는데 법원은 이는 임차인의 주관적 기대에 불과하다고 판단하여 계약해지를 불허한 사안이 있습니다.

 

 

2. 사전에 상가 임대차 중도해지 분쟁을 방지하려면?

임차인의 개인적 사정으로 중도해지 사유가 법적으로 인정되기 어렵다는 현실 속에서, 임차인은 계약 체결 단계에서부터 몇 가지 전략을 세워야 합니다.

첫째, 임대차계약 기간을 너무 길게 설정하지 말 것.

상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 과거에는 안정성을 위해 처음부터 긴 계약기간을 설정하는 경우가 많았지만, 지금은 굳이 긴 기간을 고집할 이유가 없습니다. 계약갱신요구권을 적절히 활용하면 충분히 보호받을 수 있기 때문입니다.

둘째, 중도해지 조항을 계약서에 미리 반영할 것.

 

예를 들어, “5년 계약 중 2년이 지난 뒤부터 임차인은 3개월 전 예고 후 중도해지 가능, 단 임대인에게 남은 계약기간에 해당하는 정상 임대료의 30%를 위약금으로 지급” 같은 구체적 약정을 넣어두면, 나중에 불황이 닥쳐도 법적 분쟁 없이 계약 종료가 가능합니다.

 

 

3. 불황 속 상가임대차분쟁 해결 부동산전문변호사의 조력 받아 조기에 끝내야

지금 경기침체로 인해 전국적으로 상가건물 공실이 넘쳐나는 상황에서는 임대인과 임차인의 분쟁은 다양하게 나타날 수 밖에 없습니다.

과거에는 임대인이 상대적으로 임차인에게 우위에 있고, 관련 법령 또한 지금처럼 촘촘히 마련되어 있지 않았기 때문에 임차인이 손해를 보는 경우가 많았습니다. 

하지만, 지금은 임대인이라고 항상 우위에 있는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인간에 분쟁이 발생하게 되면 임대인 역시 막대한 손실을 입을 수 있기 때문인데요, 결국 상가건물 관련 임대인과 임차인 간의 다툼은 갈등을 조기에 종식시키는 것이 서로에게 윈윈이라 할 수 있기 때문에 부동산전문변호사의 조력을 받아 해결하는 것이 좋습니다.

상가임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 또는 계약 체결 이전에 미연에 분쟁을 방지할 수 있는 방법에 대해서 궁금한 경우 모두 더킴로펌 부동산변호사에게 문의하시기 바랍니다.

이 과정에서 변호사나 부동산 전문가의 자문을 받아 법적으로 유효하고 명확한 약정을 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다. 그래야만 불황 속 예기치 않은 상황에서 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

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