계약갱신청구권 행사 중소기업 대표이사가 임차인이라면

 

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1. 계약갱신청구권 임차인이 중소기업 법인이라면?

계약갱신청구권이란 임대차 3법 중 하나인 주택임대차보호법에 명시된 권리로, 임차인이 임대차계약을 체결한 뒤에 계약 만료 전 임대인에게 계약갱신 의사를 밝히면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 요구를 거절할 수 없다는 내용의 권리입니다.

통상, 아파트 등 부동산 전세 계약을 체결할 경우 전세 기간이 2년이었던 것을 한 번의 연장으로 최대 4년간 늘려주기 위해 생긴 제도로, 임차인의 안정된 거주권을 법으로 보장해주기 위해 생긴 제도라 할 수 있습니다.

취지는 좋지만, ‘임대차 3법’이 시행된 이후 제도가 자리 잡는 과정에서 말도 많고 탈도 많은 것이 현실입니다. 

그런데, 최근, 중소기업 법인이 임차한 주택에 대표이사나 임원이 거주할 경우에는 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사할 수 없다는 대법원판결이 선고되었습니다. 이는, 대법원이 주택임대차보호법 제3조 제3항의 '직원'의 범위를 판결로 확실히 정립하였다는 데에 의의가 있는데요, 과연 그 내용은 무엇인지 살펴보겠습니다.

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2. 중소기업의 대표이사가  회사 명의로 임대차계약 체결 후 거주하였다면?

주택임대차보호법 제3조 제3항에는 “‘중소기업기본법’ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 명시되어 있습니다. 

즉, 중소기업법 제2조에 따른 중소기업 직원은 법인이 임차한 주택을 인도받고 전입신고를 한 경우에는 동법 제6조의3에서 정한 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것입니다.

그렇다면, 대법원판결이 선고된 사건의 사실관계를 살펴보겠습니다.

 

A중소기업 법인(임차인)은 B사(임대인)와 2019년 12월부터 2년 동안 서울 용산구 소재 아파트를 보증금 2억 원 월세 1,500만 원의 임대차계약을 체결하였습니다.

이후 A중소기업 법인의 대표이사인 甲은 2019년 12월 12일 아파트를 인도받고 이듬해 2월 주민등록을 마친 뒤 거주를 시작하였습니다. 이후 2021년 9월 임대인 B사는 A중소기업에 계약갱신 거절 의사를 표시하면서 계약 기간 만료시 아파트 인도를 요구하였습니다.

이에, A법인은 중소기업기본법에서 정한 중소기업이고, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이기에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 주장하였고, 결국 소송을 하게 되었습니다.

해당 사건에서 관건은 앞서 보았듯이, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 대항력을 인정하는 ‘직원’에 해당하는지 여부였습니다.

일반 직원이라면 크게 문제 될 점이 없었지만, 논점은 甲이 일반 직원이 아니라 대표이사였다는 점이었는데요, 해당 사건에서 1심 법원과 2심 법원의 판결이 엇갈렸습니다.

1심 재판부는 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’은 일정한 직장에 근무하는 사람을 통틀어 이르는 말로 ‘임원’을 제외하고 있다고 보기 어렵다며, 대항력이 인정된다고 보았습니다.

하지만, 2심 재판부는 해당 법령이 제정된 취지가 영세한 중소기업 복지 차원에서 소속 직원의 주거 안정을 보장할 수 있도록 한 것이기에, 주택임대차보호법 제3조 제3항의 ‘직원’에 대표이사 등 임원까지 포함되는 것이라고 해석하기 어렵다고 판단하였습니다.

이에, A법인은 상고하였지만, 대법원 역시 원심판결이 타당하다며, 임대인의 손을 들어 주었고, 중소기업의 대표이사나 사내이사 등의 임원은 주택임대차보호법에서 말하는 ‘직원’에 해당하지 않는다는 점을 판결로써 명확히 하였습니다.

주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’은 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항전부증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. - 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결 -

 

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3. 임대차분쟁 당사자라면, 법 해석부터 명확히 해야

임대차3법이 시행된 이후, 주택임대차보호법상 계약갱신청구권과 관련된 분쟁은 끊임없이 나오고 있습니다. 그런데, 아무래도 새로 제정된 법이다 보니 최근 2~3년간 소송 사례 중에서 법령 해석을 두고 갈등을 빚는 사례가 적지 않습니다.

 

이번 대법원 판결 역시 주택임대차보호법 제3조의 내용을 명확히 하는 판결이었는데요, 만약 계약갱신청구권 등 임대차3법 관련 분쟁의 당사자라면 부동산전문변호사와의 상담을 먼저 진행할 필요가 있겠습니다.

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