유치권존재확인소송 견련관계를 유의해야

"유치권 행사중"

길을 다니다 보면, 이미 완공된 건물 앞에 ‘유치권행사중’이라는 플래카드가 걸려진 것을 종종 볼 수 있습니다.

‘유치권’이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말하는 것인데요,

길가에 완공된 건물 앞에 걸린 ‘유치권’ 팻말이나 플래카드는 시공사가 건물주로부터 건축을 의뢰받아 건물을 완공하였음에도 아직 건물주로부터 공사대금을 제대로 받지 못하여 미지급된 공사대금을 모두 받을 때까지 건물을 점유하고 있는 모습입니다. 

그런데, 최근 국내에서 유치권 관련 분쟁이 증가하고 있습니다.

 

그 이유는 유치권분쟁이 부동산경매와도 관련하여 발생하는 경우가 많은데, 최근 세계적인 경기침체의 장기화의 여파로 국내에서도 경제적 어려움을 겪는 사람들이 많아졌고 그 중에는 본인의 건물이 경매로 넘어가게 된 건물주도 여럿 포함되어 있기 때문입니다.

 

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'유치권'의 법적 성격을 명확히 이해하고 유치권존재확인소송 등의 소송을 진행해야

 

만약, ‘유치권’과 관련된 분쟁의 당사자라면, 먼저 ‘유치권’의 법적 성격에 대해서 명확히 알고 문제를 해결할 필요가 있습니다.

‘유치권 존재 확인의 소’ 또는 ‘유치권 부존재 확인의 소’등을 제기하여도 정작 법리관계를 제대로 파악하지 못하여 패소하는 경우가 빈번하기 때문인데요, 따라서 어떠한 민사상 분쟁의 당사자이고 그 중 ‘유치권’이 논의되는 상황이라면 먼저 민사변호사와의 상담을 통해 사실관계를 정확히 판단하고 본인의 문제를 해결할 수 있는 방법은 무엇인지 상담하는 것이 중요합니다.

 

마냥, 무턱대고 소를 제기하였다가는 시간과 비용을 들이면서 소송을 진행했지만 패소할 수 있는데요, 최근 유치권 피담보채권과 유치권 행사의 범위와 관련된 대법원 사건(2022다273018)을 통해서도 이를 잘 알 수 있습니다.

 

과연 어떤 문제였기에 사건이 대법원까지 올라가게 되었고 또 이때 대법원이 명확히 판시한 쟁점은 무엇인지 살펴보겠습니다.

 

사진 : 대한민국 대법원

사건의 발단은 이렇습니다.

임차인(원고)는 뷔페 영업을 할 목적으로 임대인(소외1)과 201호에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.

이후, 임차인은 뷔페 영업을 하기 위해서는 넓은 공간이 필요하기에 202호, 203호, 205호실을 합하여 뷔페 영업에 사용하고 그에 대한 공사비는 본인이 감당하되, 대신에 임대차계약이 종료된 이후에는 현상태(공사 이후의 상태)대로 반환하고 임대인으로부터 투입된 총공사비의 70%를 돌려받는 계약을 체결하였습니다.

하지만, 임대인의 건물은 경매에 넘어가게 되었고, 이때 임차인은 201호에 대한 임대차계약의 공사비 반환약정을 근거로 유익비상환청구채권을 갖게 되었고, 이를 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다고 주장하면서 경매낙찰자(피고)를 상대로 '유치권 존재 확인의 소'를 제기하였습니다. 

 

● 유익비상환채권이란? - 유익비상환청구권이란 임차인이 임차상가건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한정해 임대인에게 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 의미

 

이 사건을 쉽게 정리해보자면, 뷔페 영업을 위해 공사비를 감당한 임차인이 임대차계약 종료시 임대인으로부터 공사비의 70%를 받을 권리가 있다며 새로운 임대인 즉, 경매낙찰자를 상대로 돈을 달라는 내용인데요, 이에 대해 원심법원과 대법원의 판결이 갈렸습니다.

 

서울중앙지방법원, 서울고등법원 전경

 

원심법원은 임대차계약상 공사비 반환 약정에 의한 유익비상환채권을 피담보채권으로 하여 유치권이 성립하였고, 그 유치권은 각 호실 전체에 대해서 행사할 수 있다고 판시하였습니다. 

원심법원이 이와 같이 판단한 데에는, 원고의 뷔페영업을 위해서 201호, 202호, 203호, 205호의 경계벽이 철거되었기에 일시적인 통합으로 보기 어려우며 이후 각 호실을 구분짓기 위해서는 별도의 전기, 냉난방 등 설비공사가 필요하기에 원고의 공사로 인하여 각 호실은 구조상 이용상 독립성을 상실하였기에, 원고는 하나의 소유권의 객체가 된 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 것입니다.

언뜻 납득이 가는 판결이유처럼 보이는데요, 하지만 대법원은 원심과 반대되는 의견을 내렸습니다.

원고와 소외1(임대인) 간에 임대차계약상 공사비 반환 약정으로 인한 유익비상환청구권을 피담보채권을 하는 유치권의 성립을 인정한다면, 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하는 것으로서 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로 물권법정주의에 반해서 허용되지 않는다고 본 것입니다.

또한, 뷔페 영업을 위해 201호, 202호, 203호, 205호가 통합되었어도 등기부상에는 각 구분건물을 표상하는 등기가 유효하게 되어 있고, 건축물대장에도 각 호실의 면적, 위치 등이 명확이 표시되어 있고 원상태로 복원될 가능성이 없다고도 볼 수 없다고 보았습니다.

이번 대법원 판결은 경매에서 낙찰자의 신뢰보호를 위해 임의계약에 기하여 유치권이 성립될 수 없다는 점을 명확히 하였다는 점에서 의의가 있는데요, 법원의 유치권과 관련된 분쟁에 있어 어떤 권리에 좀 더 무게를 두어야 하는지를 알려주는 판결이라 할 수 있습니다. 

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