대구부동산전문변호사 '임대인 실거주 주장'에 대한 대법원 판단은?

 

▲ 더킴로펌 서경리 파트너 변호사 : 고려대 법학과 졸업, 서울대 로스쿨 졸업 대한변호사협회 등록 '이혼', '부동산' 전문변호사 ▲

 

법무법인 더킴로펌 대구사무소에서 만나실 수 있습니다.

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최근 몇 년간 전·월세 시장에서 가장 자주 등장하는 갈등은 바로 ‘실거주’를 이유로 계약 갱신을 거절하려는 집주인과 ‘계약 갱신청구권’을 행사하려는 임차인 간의 충돌입니다. 특히 2020년 주택임대차보호법 개정 이후, 관련 분쟁이 법정으로 이어지는 사례가 크게 증가하고 있습니다.

이번 글에서는 대구부동산전문변호사와 함께 임대인 실거주 주장으로 인한 분쟁 사례와 법원이 실거주를 어떻게 판단하고 있는지, 임대차 계약 갱신 거절이 인정되는 조건은 무엇인지, 그리고 거짓 실거주 주장에 따른 손해배상 사례까지 살펴보겠습니다.

 

 

1. 주택임대차계약의 대표적인 분쟁 사례 | 임차인의 계약갱신청구

2020년 개정된 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월~2개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 규정돼 있습니다.

다만 임대인은 법에서 정한 예외적인 사유의 해당할 경우 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는데, 그 대표적인 예가 바로 ‘임대인의 실거주’입니다.

쉽게 말해 임대인은 임대차계약 기간이 종료된 이후 본인이 집에 들어와서 살거나 본인의 가족이 집에 들어와서 살 경우에는 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 있습니다.

문제는, 임대인이 실거주를 주장할 경우, 임차인 입장에서는 임대인의 주장을 곧이 곧대로 받아들일 수 밖에 없다는 점입니다. 그러다 보니 집주인이 실거주를 주장하여 계약기간을 늘리지 않고 집을 비워줬는데, 집주인이 다른 세입자를 받아들이는 일이 빈번하게 발생하는 일이 발생하고 있습니다.

 

 

2. 대법원 "실거주 주장시 임대인이 진실한 실거주 의사를 입증해야"

(1) 실거주를 주장하지만 말 바꾼 집주인, 세입자가 소송하면 이길 수 있을까?

집주인 A씨와 세입자 B씨의 임대차계약갱신 분쟁도 그러하였습니다.

▷ 사건 요약

집주인 A씨는 실거주를 이유로 세입자 B씨를 내보내려 하였으나 B씨가 이를 거부하며 소송을 제기하였습니다. A씨는 처음에 “가족이 함께 살 계획이다.”라고 주장했으나, 소송 이후에는 “지방에 사는 부모님이 이 집에 살아야 한다.”며, 누가 실제로 거주할 것인지에 대한 부분에서 말을 바꿨습니다.

(2) 법원의 판단

1심과 2심 법원은 “실거주의 주체가 바뀐다고 하여 계약 갱신 거절이 부적법해지는 건 아니다.”라고 판단하여 집주인 A씨의 손을 들어주었습니다.

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 “실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하려면, 집주인이 실거주 의사가 진실하다는 점을 입증해야 한다.”고 판시하며, 해당 사안에서 임대인, 즉 집주인의 실거주 주장의 진정성을 받아들이기 힘들다라고 보아 파기환송하였습니다.

‣ A씨의 가족은 각각 다른 지역에 거주 중인데도 이사 준비 정황이 없음
‣ A씨의 부모는 11년간 매년 1~5회 정도의 통원진료를 받았기에 병원 진료를 이유로 실거주한다는 점에 대한 소명 부족

즉, 실거주를 주장하더라도 그 계획이 구체적이고 실현 가능해야 하며, 주장의 일관성과 신빙성이 뒷받침되어야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

 

 

3. 임대차계약 이후 생길 수 있는 다양한 계약갱신청구 관련 분쟁

(1) 새 집주인도 실거주 목적 있다면 갱신 거절 가능

한편, 계약갱신요구와 실거주 분쟁은 반드시 현재의 임대인과 임차인 사이에서 발생하는 것은 아닙니다.

임차인이 계약 갱신을 요청한 이후 건물이 매매돼 새로운 집주인으로 소유권이 이전된 경우, 계약 갱신이 가능한지에 대해서도 분쟁이 발생합니다.

대법원은 “새 집주인도 실거주 목적이 분명하다면 계약 갱신을 거절할 수 있다”고 본 사례가 있지만, 이 경우에도 역시 새로운 임대인은 자신의 실거주를 객관적인 자료로 입증할 수 있어야 합니다.

(2) 거짓 실거주 주장엔 손해배상 책임

실거주 목적이라며 임차인을 내보낸 후, 실제로는 다른 임차인을 들인 경우, 집주인은 손해배상 책임을 지게 됩니다.

관건은 ‘소송을 통해 얻을 수 있는 손해배상액수가 얼마인가?’일 텐데요, 이는 다음과 같습니다.

 

▲갱신 거절 당시 월세의 3개월치 ▲임대인이 새로 얻은 월세와 기존 월세의 차액 × 24개월 ▲임차인이 실제 입은 손해액

4. 임대인과 임차인과의 다양한 임대차 분쟁 신속한 해결이 관건

지금까지 대표적인 임대차분쟁 사례 중 하나인 계약갱신청구와 관련된 분쟁에 대해서 살펴보았습니다.

이번 포스팅에서 기억할 점은 우리 법원은 임대인이 실거주를 주장할 경우, 실제로 실거주와 관련된 객관적인 사항들을 임차인에게 입증할 필요가 있다고 판단하기에, 임대인 입장에서는 막연히 실거주를 주장하며 임대차계약갱신요구를 거절해서는 안된다는 점입니다.

 

한편, 실제 임대차 분쟁은 당야한 민․형사상의 분쟁으로 확대될 수 있습니다.

 

이때 핵심은 갈등의 초기에 사안을 객관적이고 명확하게 이해하고 최대한 법정 다툼으로 번지는 것을 피하는 것이 모두에게 '윈윈'이라는 점과 어쩔 수 없이 소송을 통해 해결할 수 밖에 없는 상황이라 하더라도 eorn부동산전문변호사의 조력을 받아 최대한 신속하게 문제를 해결하는 것이 시간적 금전적인 면에서 바람직하다는 점을 유념하시기 바랍니다.

 

 

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