전세보증금반환 거부 주택 원상회복의무 기준은?

 

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최근 들어 전세계약 종료 이후에 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 제대로 받지 못하는 사례가 증가하고 있습니다.

임대차계약이 종료된 이후에 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 다시 돌려주어야 합니다. 

따라서, 임대인 입장에서는 막연히 임대차보증금을 지급하지 않을 수는 없는 노릇이기에 어떠한 문제점을 지적하여 전세보증금 중 일부를 깎으려는 경우가 많은데, 이때 자주 걸고 넘어지는 부분이 바로 ‘임차인의 원상회복의무 위반’입니다.

그렇다면, 창원부동산전문변호사와 함께 임대인과 임차인 사이에 생길 수 있는 법적 분쟁 중 하나인 '원상회복의무'는 무엇이고 그 판단 기준에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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임대차분쟁 사례, 임차인의 원상회복의무란?

임대인과 임차인 간의 임대차 관련 분쟁사례는 크게 임대차보증금반환 관련 분쟁 / 임대차계약 중 또는 계약 종료 이후의 손해배상 문제 / 계약갱신청구권 등 임대차 3법 관련 문제로 나누어 볼 수 있습니다.

임대차 3법이 막 시행되었을 때에는 계약갱신청구권 등 임대차 3법과 관련된 분쟁사례가 증가추세를 보였지만, 최근 2~3년 간의 분쟁 사례를 보면, 임대차3법 관련 분쟁은 학습효과로 인하여 줄어든 반면, 임대차보증금반환 관련 분쟁이 크게 는 것을 알 수 있습니다.

 

대한법률구조공단 자료 참고

결국, 임대차보증금반환 관련 분쟁은 임대인이 임차보증금을 제대로 주지 않은 것이 원인이라 할 수 있는데, 이때 임대인에게 보증금을 제대로 주지 않은 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됩니다.

 

흔히, 임대차보증금 미지급 관련 분쟁이라 하면, 상대적 약자인 임차인의 편에 서서 임대인을 부정적인 시각으로 보는 경향이 있는데, 경우에 따라서는 임대인에게 그럴 만한 사정이 있을 수도 있습니다.

예를 들어, 임차인이 아파트 전세 계약을 체결한 뒤 전세기간 동안 아파트를 쓰면서 빌트인 되어 있는 식기세척기나 에어컨을 망가트린 뒤에 고치지 않고 계약기간이 만료된 이후 전세보증금을 달라고 한다면, 임대인으로서는 망가진 기기 수리비를 받기 전에는 전세보증금을 전액 지급할 수는 없는 노릇일 것입니다.

따라서 민법에서는 원상회복의무에 대해 임차인이 임대차계약 체결 이후 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때에는 수리 및 변경한 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는 의무를 말한다고 규정하고 있지만, 실제 소송사례를 보면 각 사건에 따라 개별적인 검토가 필요하며 결국, 부동산전문변호사와의 상담을 통해 확인할 부분입니다.

 

"실제 사례 중에는 임차인의 원상회복의무에 따라 수리비 또는 수선비를 감당해야 하는지 판단하기 애매한 경우가 비일비재합니다. 고양이를 기르는 임차인이 임대차계약기간이 끝난 뒤에 주택에서 나가려는데, 임대인은 집에서 나는 고양이의 냄새 등 반려묘 흔적을 지우지 않는 이상 보증금을 제대로 지급하지 않겠다고 분쟁이 발생하는 경우도 있습니다."

 

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원상회복의무 위반 관련 임대차분쟁 해결책은?

그렇다면, 원상회복의무 위반과 관련된 임대차보증금 미지급시 해결책은 무엇일까요?

먼저, 각 사례와 유사한 판례를 통해 임차인의 원상회복의무의 범위에 대해 판단해 보아야 합니다. 만약, 잘잘못을 따지기 어려운 경우라면 법률구조공단과 같은 공적인 기관의 도움을 받아 적정한 타협점을 찾을 필요가 있습니다.

그런데, 분쟁 액수가 수백만 원에서 수억 원에 달하는 경우라면 사실상 소송을 염두에 두어야 합니다. 

특히, 원상회복의무와 관련된 임대차분쟁은 주택임대차에서도 발생하지만, 상가임대차에서도 많이 발생하는데, 상가건물의 경우 인테리어 비용 등 수억 원 이상이 들어가는 경우도 있기에, 10~20%만 조정하여도 수천만 원이 오가게 됩니다. 

따라서, 문제되는 비용이 거액인 경우에는 처음부터 부동산전문변호사와의 상담을 통해 진행하는 것이 바람직하며, 임대인과 임차인간의 갈등이 극에 달해 소통이 어려운 경우에도 더 큰 문제가 생기기 전에 변호사의 조력을 받는 것이 현명한 방법입니다.

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