상가건물임대차 원상회복 분쟁 소송보다 중요한 점은?

상가건물임대차 계약 체결 이후 임대인과 임차인 간의 원상회복 분쟁이 급격히 증가하고 있습니다. 

서울시에 따르면, 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 전체 상가임대차 분쟁 중 원상회복 분쟁 비중은 2023년 5%에 불과하였지만, 2024년에는 12%, 올해 1월~4월에는 18%로 대폭 증가한 것을 알 수 있습니다.

이러한 현상은 서울뿐 아니라 전국적으로 마찬가지로 나타나고 있는데요, 아무래도 국내 경기가 나빠지면서 경제적 어려움을 겪는 소상공인 자영업자분들이 늘어난 것이 큰 이유로 보여집니다.

그렇다면, 상가건물임대차 원상회복 의미와 원상회복 소송에서 승소보다 중요한 점은 무엇인지 부동산전문변호사와 함께 살펴보겠습니다.

 

 

1. 상가건물임대차 원상회복 개념 및 분쟁 유형

(1) 상가건물임대차 원상회복 개념은?

민법 제654조에 따르면, (제610조 1항 준용) 임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 하며, 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다는 ‘의무’를 규정하고 있습니다.

쉽게 말해서 상가임대차계약을 체결한 뒤 계약이 종료되면, 임차인은 임대차계약 체결 당시의 상가 모습 그대로 임대인에게 반환해야 한다는 의미입니다.

하지만, 상가건물 원상회복 관련 분쟁은 지금도 끊임없이 발생하고 있습니다.

(2) 상가건물 원상회복 분쟁 유형

상가건물 원상회복 분쟁은 단순히 원상회복 과정에서 발생하는 철거 비용 싸움이 아니라, 상가건물 명도소송, 상가임대차보증금 반환소송, 심지어 형사소송으로도 번질 수 있는 문제입니다.

언뜻 임차인이 깔끔하게 상가건물을 원상회복 시켜주면 되지 않냐고 생각하기 쉽지만, 실제 분쟁 사례들을 보면 그 판단이 애매한 경우가 많은데요, 실제 사례를 하나 살펴보겠습니다.

 

*권리금을 주고 호프집을 운영한 임차인 C씨의 사례* 상가건물을 소유한 임대인 A씨는 임차인 B와 상가건물임대차계약을 체결하였고, 임차인 B씨는 치킨집을 운영하였습니다. B씨는 사업이 잘되었지만, 나이가 들어 더 이상 가게를 운영할 수 없게 되자 C씨에게 권리금을 받고 가게를 넘겼고, C씨는 B씨가 남기고 간 집기 등 시설물을 그대로 쓰면서 치킨집과 유사한 업종의 호프집을 운영하였습니다.  하지만, C씨의 호프집은 운영이 잘되지 않아 사업을 접게 되었는데요, 그런데 임대인 A씨는 앞으로 음식점을 받지 않을 거라며, ‘덕트(환기시설)’ 등 식당 관련 시설물을 전부 철거하고 바닥도 평평하게 하라고 요구하였습니다.  임차인 C씨는 최초 ‘덕트’ 등을 설치한 것이 본인이 아닌 전 임차인 B씨였으며, ‘덕트’ 등을 인계받는 조건으로 권리금을 지급한 것인데, 그 시설물들을 철거하는데 발생하는 비용을 본인이 감당해야 한다는 것이 납득이 안되었습니다.

 

이 사안은, ‘임대차보증금반환’과 ‘권리금’이 혼합된 사안인데요, 임차인 C씨는 임대인의 요구대로 식당 설비인 ‘덕트’ 등을 자비를 들여 철거해야 할까요?

 

(3) 상가건물 원상회복 분쟁 유형

대법원은 과거 이와 유사한 사건에 대해서 판결한 적이 있었습니다. 

2017다68142 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 영업양수로 임차인 지위가 승계된 경우 임차인이 이전에 설치되었던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다.

이 판결에 따라, 현 임차인은 전 임차인에게 권리금을 주고 영업을 양수한 것이기 때문에, 대법원판결에 따라 원상회복 의무를 지게 됩니다. 

만약, 이 사건의 현 임차인인 C씨와 같은 상황이라면, 본인 스스로 사안을 판단하여 곧바로 법정다툼으로 바로 갈 것이 아니라 갈등 초기에 미리 부동산전문변호사와의 상담을 통해 사태를 정확히 파악한 뒤, 임대인과 소송으로 갈 것이 아니라 조정으로 적절한 타협점을 찾는 것이 가장 현명한 방법이겠습니다. 

한편, 부동산전문변호사의 조력이 필요한 이유는 또 있습니다. 바로 불필요한 민․형사상 분쟁에 얽히는 것을 예방하기 위한 것인데요.

상가임대차계약 체결 이후 계약 기간이 끝났지만, 임차인이 원상회복과 보증금 정산 문제로 여전히 상가를 인도하지 않은 상태에서 임대인이 임차인 동의 없이 일방적으로 출입문 잠금장치를 열고 들어가 비밀번호를 변경한 사안에서 무단침입에 해당한다며 유죄판결을 받은 사례가 있었습니다.

 

2. 복잡한 상가건물 임대차 분쟁 당사자라면 부동산전문변호사 조력 필요

최근 서울시는 상가건물임대차 계약 체결 이후 임대인과 임차인 간의 원상회복 분쟁을 보다 효과적으로 해결하고자 새로운 조정 방식을 도입했습니다. 

상가건물임대차 분쟁 현장에 변호사, 건축사 등 전문가와 공무원을 직접 파견해 현장을 조사하고, 당사자 간 즉석에서 대화 및 조정을 진행하는 일명 ‘혼합형(현장조사 + 즉석조정)’ 분쟁 조정 방식인데요, 주머니 여유가 없는 소상공인 자영업자 분들에게는 매우 이로운 조정 방식이라 할 수 있습니다.

하지만, 임대인과 임차인간의 갈등이 극에 달한 경우, 문제의 원상회복 비용이 많은 경우, 상가명도소송, 임대차보증금, 권리금, 형사상의 문제 등이 복잡하게 얽혀있는 경우라면, 결국 소송을 통해 해결되는게 일반적이므로, 상가임대차 관련 심각한 갈등의 당사자라면 최대한 신속히 부동산전문변호사의 조력을 받으시어 문제를 조기에 해결하시길 바랍니다.

 

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