상가임대차계약 권리금포기 특약 손해배상청구 예외도 살펴봐야

출처 : pixabay

 

목차 1. 상가권리금 분쟁 2. 권리금이란? 3. 권리금소송 법적 실익을 따져야 4. 상가건물임대차계약시 권리금포기 특약을 하였다면

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1. 상가권리금 분쟁 자영업자, 소상공인이 많이 겪어

자영업자의 수가 600만이 넘는 지금, 우리 주위에서는 건물주와 갈등을 빚는 소상공인이 많이 존재합니다.

 

건물주와 자영업자의 다툼 형태는 매우 다양한데, 소상공인시장진흥공단 등 여러 기관의 자료를 종합해 보았을 때 법정 분쟁은 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

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▲ 원상복구 / 원상회복 문제 (39%),

▲ 점포 이전 권리금 수수 방해 문제(23.6%),

▲임대인 수리비 미지급 문제(17.8%),

▲보증금 미회수․반환 문제(15.4%),

▲월세 및 보증금 과다인상요구(12.7%)

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이번 포스팅에서는 여러 분쟁 사례 중 '권리금 관련 분쟁' 특히 상가건물임대차계약체결 당시에 ‘권리금 회수 포기 특약조항’의 법적 효력에 대해서 중점적으로 살펴보겠습니다.

 

2. 상가건물 임대차보호법상 권리금 정의

상가임대차법 제10조의3에는 권리금 정의에 대해 다음과 같이 명시하고 있습니다.

‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 ․ 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 ․ 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’

이 권리금 액수는 점포마다 천차만별이라 할 수 있습니다. 유동 인구가 많아 상권이 활성화된 지역에 위치한 가게는 권리금만 수억 원에 달하지만, 상권이 죽은 동네에 위치한 가게는 사실상 권리금 평가가 의미가 없기도 합니다.

하지만, 서울 등 주요 도심 지역에 위치한 가게의 경우, 통상 권리금이 평균 수천만 원에서 많게는 1억 원이 훌쩍 넘는 경우도 있기에, 권리금 관련 분쟁은 충분히 소송을 통해 다툴만한 사안이라고 볼 수 있습니다.

 

3. 권리금소송 먼저, 법적 실익이 있는지 살펴야

이미 잘 알려져 있듯이 임대인, 즉 건물주가 세입자가 추천하는 신규 세입자와의 계약을 거부하는 등 권리금회수 기회를 방해하였다면, 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

그런데, 상가임대차보호법은 상대적으로 약자의 지위를 갖는 임차인의 권리를 보호하는 측면이 있지만, 임대인의 권리 역시 적정선에서 보호하고 있기에 막연히 ‘임차인이 약자니깐 무조건 법으로 보호받을 것이다.’라고 여기면 오산입니다.

상가임대차보호법은 적용범위를 명확히 두고 있기에 먼저 이에 대한 검토가 필요하고, 또 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우 등 법에서 정한 예외적인 사유에는 임대인은 정당하게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있기 때문입니다.

 

따라서, 권리금 관련 분쟁의 당사자라면 먼저 소의 실익이 있는지 그리고 승소 가능성은 얼마나 되는지 등을 검토해 봐야 합니다.

 

4. 상가건물임대차계약 당시 권리금 포기 특약을 하였다면?

 

그런데, 실제 분쟁 사례들을 검토해 봤을 때, 소송을 할 만하고 승소 가능성 역시 매우 높지만, 건물주와의 법적 다툼을 주저하여 안타깝게도 손해를 보고 끝나는 사례가 너무나 많습니다.

 

그 중에는 법에 대해 잘 모르기에 권리를 침해받는 사례도 있는데요, 상가건물 임대차계약 체결시 권리금을 포기하겠다는 내용의 특약을 둔 경우가 그 예입니다.

 

일반적으로, 민법에서 사인간의 계약의 효력은 대단한 힘을 갖지만, 그 계약 내용이 강행규정 위반이라면 얘기가 달라집니다.

 

권리금 포기 특약은 강행규정위반으로 임차인은 임대차계약 체결 당시에는 권리금을 포기한다는 것에 동의하였어도, 이후 임대인이 권리금회수 기회를 방해한다면 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

다만, 권리금 포기에 대한 계약서상 특약이 법에서 보장하는 임차인의 권리금 회수 기회보다 앞서는 예외적인 경우도 있기에 이에 대한 확인도 필요합니다.

 

결국, 권리금 관련 분쟁의 당사자라면 먼저 부동산전문변호사와의 상담을 통해 사실 관계에 대한 정확한 이해가 선행되어야 하며, 소송으로 갈 만한 사안인지 또 승소 가능성 등을 검토해 볼 필요가 있겠습니다.

 

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