상가건물명도소송, 건물주가 임대차계약 중도해지할 수 있는 경우는?

 

‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있을 정도로 건물주는 대중들에게 선망의 대상으로 여겨지고 있습니다. 

하지만, 모든 건물주가 행복한(?) 삶을 사는 것은 아닌데요, 건물을 소유하고 있으면 매년 막대한 세금을 내야 하기에 공실이 많은 경우에는 오히려 마이너스 인생이 될 수 있고 또 악성 임차인이라도 만나는 날에는 몇 년간 법정 다툼을 해야 하는 골치 아픈 상황을 맞이할 수도 있습니다.

특히, 최근에는 경기침체와 고물가 등의 악재로 인해서 경제적 어려움에 처한 소상공인의 수가 그 어느 때보다 많아져 건물주와 임차인간의 상가건물명도소송이 크게 증가하였는데요, 만약, 명도소송을 고민하고 있다면 특별히 주의할 점과 유용한 Tip은 무엇이 있는지 부동산전문변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

▶ 상가건물명도소송 할 수 있는 사유와 주의점은?

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상가건물명도소송은 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말하는데요, 그 원인을 보면 세입자가 상가임대차계약을 체결하고 난 뒤에도 건물을 비워주고 있지 않거나 계약 기간 내에서 문제되는 행위를 하는 경우로 나누어 볼 수 있습니다.

 

특히, 계약기간 중의 중도 해지사유에 대해서는 민법 등 관련 법령에 정해진 사유에 한해서 명도소송이 가능한 것인데요, 임대인이 상가임대차계약을 해지하고 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는 대표적인 사유는 아래의 표와 같습니다.

 

※ 임대인이 임대차계약을 중도 해지할 수 있는 경우 ▶  임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(민법 제629조제2항) ▶ 임차인의 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우(상가건물 임대차보호법 제10조의8) ▶ 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용‧수익하지 않은 경우 (민법 제654조)

 

특히 이 중 임차인이 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있을 뿐 아니라, 임대인 즉, 건물주가 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유에도 해당하기에 다툼의 원인이 되는 경우가 많습니다.

그런데, ‘3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우’에 대한 판단은 본인에게 유리하게 자의적으로 판단될 소지가 다분합니다. 

연달아 3회에 걸쳐서 임차료를 미지급한 경우를 의미하는지 아니면 계약 기간 전체동안 임차료를 미지급한 사실이 있는 경우를 말하는 것인지에 대한 판단, 3회에는 해당하지만 당시 경제적 여력에 따라 계약한 임차료에는 못 미치지만, 일부라도 지급을 한 경우의 판단, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야 하는지 등 법조항을 본인에게 유리하게 적용하여 판단할 수 있습니다.

 

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따라서 이와 관련된 대법원의 판단기준을 두루 살필 필요가 있는데, 대법원은 “임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(2020다55429 건물명도).”라고 판시한 바 있습니다.

한편, 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 

또, 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다는 점더 기억할 필요가 있습니다.

 

 

 

지금까지 상가임대차계약 이후 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있는 사유와 법리적 검토가 필요한 이유에 대해서 살펴보았는데요, 이 밖에도 건물주와 세입자 간에 분쟁이 생긴 경우에는 또다른 민형사상의 문제가 발생할 수 있음을 주의해야 합니다.

 

예를 들어 건물주가 세입자가 자리를 비운 사이에 강제로 문을 따고 들어가 테이블이나 의자 등의 집기들을 밖으로 빼낸 경우에는 세입자가 건물을 점유할 정당한 권한이 없다 하더라도, 이러한 건물주의 행위는 주거침입죄 및 손괴죄 등에 해당하여 형사처벌을 받을 수 있습니다.

 

따라서, 세입자와 갈등을 빚는 건물주라면 어떠한 행동을 취하기 전에 먼저 부동산전문변호사와의 상담을 통해 사안을 객관적으로 파악하고 어떤 방식으로 진행해 나가야 하는지 확인하고, 소송이 장기화될수록 그 피해는 건물주 역시 입기 때문에 반드시 소송이 정답이라고는 볼 수 없어 제소전화해로 조기에 갈등을 종식시킬 수 있는 방법이 있는지도 검토해 볼 필요가 있겠습니다.

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